Cuándo vender una propiedad de inversión: cada indicador a considerar

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Anonim
Para el registro, creo que el mejor período de tenencia para bienes raíces es para siempre. Al no vender, los propietarios de bienes raíces montan la imparable ola de inflación y nunca tienen que pagar comisiones onerosas e impuestos a las ganancias de capital a largo plazo. Pero siempre es un largo tiempo.
Para el registro, creo que el mejor período de tenencia para bienes raíces es para siempre. Al no vender, los propietarios de bienes raíces montan la imparable ola de inflación y nunca tienen que pagar comisiones onerosas e impuestos a las ganancias de capital a largo plazo. Pero siempre es un largo tiempo.

Hace 10 años, tenía la mentalidad de comprar tantas propiedades de inversión como fuera posible con el fin de generar suficientes ingresos de alquiler para nunca tener que volver a trabajar en un día. Estaba enamorado de usar el dinero de otras personas para comprar un activo real que tendía a aumentar en valor con el tiempo. Además, me encantó recibir un flujo constante de ingresos por alquileres que se utilizó para pagar el dinero que pedí prestado al banco. Para capturar el 100% de los beneficios económicos con solo un pago inicial del 20% me pareció demasiado bueno para ser cierto, así que presioné tan fuerte como pude.

Hoy, ya no tengo la misma tolerancia para tratar con inquilinos y problemas de mantenimiento. Es curioso cómo nuestras actitudes cambian a medida que envejecemos. No crea por un segundo que sus actitudes sobre el trabajo, la vida y el dinero tampoco cambiarán.

Después de una tremenda subida en los precios de las propiedades, noté que más personas comenzaban a preguntar cuándo vender. En cuanto a su residencia principal, trate de esperar el mayor tiempo posible. Si usted es un inquilino, esta publicación le dará una buena idea de la mentalidad del vendedor cuando sea su turno de comprar finalmente.

Consideraciones para cuándo vender una propiedad de inversión

1) Cuando tienes un gran evento de vida. Hay algunos eventos clave de la vida que justifican la reevaluación de poseer propiedades de inversión: un nuevo miembro de la familia, un fallecimiento en la familia, un terrible accidente que requiere cuidado adicional, un despido no deseado o un traslado de trabajo por nombrar algunos. Los eventos importantes de la vida pueden requerir más tiempo o dinero. Si no puede trabajar, algunos eventos de la vida pueden requerir que mantenga su propiedad de alquiler para el ingreso semi-pasivo.

2) Cuando tienes mayor fuentes de ingresos pasivos.Además del ingreso por alquiler, hay ingresos por dividendos, ingresos por bonos, ingresos de REIT, ingresos de crowdfunding de bienes raíces, ingresos de P2P, ingresos de CD e ingresos por regalías. Es importante tener un flujo de ingresos pasivos diversificados porque nunca se sabe qué clase de activos puede ser golpeada y qué clase de activos florecerá. Para su revisión, he clasificado convenientemente las mejores fuentes de ingresos pasivos en el cuadro a continuación.

Con un puntaje de actividad de 6 (10 es el mejor con la menor cantidad de actividad requerida), la propiedad de alquiler es el flujo de ingreso pasivo que requiere la mayor cantidad de actividad. Esto está bien si compara el ingreso de alquiler con el ingreso diario del trabajo (puntaje de actividad 1). Pero si tiene otras fuentes de ingresos pasivos que generan tanto o más, entonces los bienes raíces se vuelven menos óptimos.

Haga clic en el cuadro para leer el artículo detallado sobre cada inversión
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En mi caso, nunca anticipé que mi negocio en línea aumentaría hasta multiplicar el ingreso neto de mi propiedad de alquiler. Solo las ventas de mi libro de negociación de indemnización generan más ingresos pasivos que mi alquiler de condominio Pacific Heights 2/2 de $ 1,000,000 con cero trabajo requerido. Los ingresos en línea son muy superiores a los ingresos por alquileres una vez que se ponen en marcha debido a que no hay mantenimiento, no hay impuestos a la propiedad, no hay inquilinos con los que lidiar, y una escala ilimitada.

3) Cuando su tasa de capitalización está por debajo de la tasa de rendimiento libre de riesgo. Piense en una tasa de capitalización como su rendimiento neto de alquiler. La tasa de capitalización puede calcularse como el ingreso operativo neto / valor de la propiedad. El NOI se calcula al restar todos los gastos del ingreso bruto por alquiler. Si la tasa de capitalización está por debajo de lo que puede ganar con un bono del Tesoro a 10 años sin riesgo, sin hacer nada, debería considerar vender porque no está siendo compensado adecuadamente por el riesgo que está asumiendo.

El ingreso bruto por alquiler de mi casa es ~ $ 100,000 por año. Su NOI es aproximadamente $ 75,000. Mi tasa de tope sobre mi precio de compra de $ 1,525,000 es, por lo tanto, 4.93%. No está mal, dado que es ~ 2.6% más alto que la tasa de rendimiento libre de riesgo. Sin embargo, mi tasa de capitalización sobre el valor de mercado actual es solo de aproximadamente 2.7%, un nivel que está muy cerca del rendimiento de los bonos a 10 años. Si tuviera que gastar $ 9,000 al año en un administrador de propiedades, que es lo que creo que es necesario para encontrar un inquilino premium y mantener mi cordura, mi tasa de capitalización cae a solo 2.4% sobre la base del precio de mercado actual. Ahora, si agrega $ 20,000 al año en costos de intereses hipotecarios, mi rendimiento neto de alquiler es aún menor.

Lugares como San Francisco, Hong Kong, Londres y la ciudad de Nueva York han tenido tasas de capitalización bajas durante décadas debido a que los inversores han apostado por la apreciación del capital. Sin embargo, a medida que el mundo se vuelve más conectado debido a la tecnología, pronostico que las tasas de capitalización aumentarán a medida que los precios de las propiedades lleguen a negociarse según los fundamentos de las ganancias a largo plazo.

SF es el peor mercado para ser un propietario en los Estados Unidos basado en la tasa de capitalización. Fuente: HomeUnion
SF es el peor mercado para ser un propietario en los Estados Unidos basado en la tasa de capitalización. Fuente: HomeUnion

4) Cuando puedes BURL como un campeón. BURL = Comprar utilidad, alquiler de lujo. Si puede asignar fácilmente capital a propiedades de inversión que operan a bajos múltiplos anuales de renta bruta (alta tasa de capitalización) para generar un flujo de efectivo tremendo para pagar una propiedad de alquiler en una ubicación increíble que cotiza a un múltiplo de ganancias anuales brutas altas ( tasa de capitalización baja), entonces debería ir por ello. Este arbitraje es uno de los mejores hacks de estilo de vida y dinero que he creado.

Ver mi publicación: La regla de inversión inmobiliaria a seguir

BURL = Poseer en Cleveland, alquilar en Maui. Incluso Lebron llama a LA su hogar y planea dejar Cleveland el próximo año.
BURL = Poseer en Cleveland, alquilar en Maui. Incluso Lebron llama a LA su hogar y planea dejar Cleveland el próximo año.

5) Cuando la alegría de ser dueño es menor que la alegría de hacer otra cosa más importante. Cuanto más dinero ganes, menor será la alegría de percibir ingresos de alquiler. Es como comer su quinto trozo de tarta de manzana no es tan agradable como la primera.

Aunque el ingreso por alquiler representa aproximadamente el 50% de mi ingreso total pasivo, el ingreso neto por concepto de alquiler representa menos del 10% de mi ingreso total. Aunque siempre me sentiré orgulloso manejando por una de mis propiedades, la alegría concurrente que también sentí se desvaneció. En cambio, ahora veo las propiedades como generadores de ingresos puros, sin los recuerdos nostálgicos. Tan pronto como pueda sacar la emoción de sus inversiones, se convertirá en un mejor inversor.

6) Cuando hay un gran suministro de propiedad en la tubería. El rendimiento de los precios inmobiliarios está determinado en gran medida por el crecimiento en empleos, ingresos y oferta. Si ve una gran cantidad de condominios en los próximos años, inevitablemente habrá una presión de precios a la baja. La clave es vender antes de el mercado se inunda La presión sobre los precios siempre es peor una vez que los condominios / casas nuevas salen al mercado porque la gente generalmente subestima su impacto.

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7) Cuando los propietarios son objeto de aumentos de impuestos excesivos. Los gobiernos de la ciudad y del estado adoran hacer que los propietarios paguen por nuevos proyectos a través de impuestos más altos a la propiedad en lugar de aumentar los impuestos o las tarifas de los clientes. Por ejemplo, en lugar de aumentar las tarifas de tren en el área de SF Bay, el gobierno decidió hacer que los propietarios paguen impuestos a la propiedad más altos durante los próximos 10 años para financiar un bono de tren de $ 3.5B. Tomo el tren una vez cada seis meses porque apenas llega a tiempo.

Aunque una conclusión lógica sería que los impuestos más altos a la propiedad darán lugar a rentas más altas, a menudo lleva tiempo transferir el costo extra al inquilino. Si parece que no hay final a la vista para impuestos a la propiedad cada vez más altos (en particular, los residentes de NJ, IL, CA), puede ser momento de hacer un intercambio 1031 a un estado más favorable a los impuestos.

Actualmente estoy pagando $ 21,875 por año en impuestos a la propiedad en una casa que tiene un valor tasado de $ 1,890,000 (= 1.18%). Algunos dirán que es genial porque el valor de mercado es más alto, lo que significa que realmente debería pagar más de $ 30,000 en impuestos a la propiedad. Pero en mi opinión, a $ 21,875 al año, el monto del impuesto a la propiedad ya es demasiado alto. $ 21,875 es más de lo que algunas personas pagan en alquiler al año.

En contraste, una casa valorada en $ 1,890,000 en Honolulu solo pagaría una factura anual de impuestos a la propiedad de $ 5,670, o aproximadamente 1/4 del monto que pago en San Francisco. Por lo tanto, cualquiera que quiera realizar un arbitraje geográfico de los impuestos a la propiedad de EE. UU. Debe considerar comprar una casa de retiro en Hawai. Hawaii ocupa el lugar # 50 en términos de porcentaje del impuesto a la propiedad por estado en Estados Unidos, y en mi opinión está en el puesto # 1 en términos de calidad de vida.

NJ e Illinois tienen las tasas de impuestos a la propiedad más altas del país
NJ e Illinois tienen las tasas de impuestos a la propiedad más altas del país

8) Cuando los bienes inmuebles comandan más del 50% de su valor neto. No recomiendo que nadie tenga más del 50% de su patrimonio neto en una clase de activos a largo plazo, especialmente si la deuda se utiliza para adquirir el activo. A medida que avanza hacia la independencia financiera, es mejor tener tres o cuatro clases principales de activos, cada una de las cuales representa el 25% - 33% de su patrimonio neto. Es importante tener clases de activos que zig cuando otros zag. O tiene activos que generan ingresos mientras que otros se desmoronan. Durante la crisis financiera, muchos estadounidenses fueron eliminados porque el 80% + de su patrimonio neto estaba vinculado a su residencia principal.

Esta es mi tabla de asignación de patrimonio neto preferida por edad para aquellos con personalidades que pueden hacer. Puede leer mis otras recomendaciones de asignación de patrimonio neto aquí.

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9) Cuando comienza a exceder el beneficio libre de impuestos de $ 250K / $ 500K. El gobierno le permite pagar impuesto cero a las ganancias de capital sobre los primeros $ 250,000 en ganancias para individuos, y los primeros $ 500,000 en ganancias para parejas casadas para su residencia principal. Si está cumpliendo con estos límites libres de impuestos, y sigue siendo elegible para los beneficios si ha vivido en su hogar durante dos de los últimos cinco años, entonces puede considerar tomar las ganancias libres de impuestos y comprar un nuevo lugar en una parte más barata del país con potencialmente más al alza.

Para diferir los impuestos, puede 1031 cambiar su propiedad de inversión comprando otra propiedad de inversión de mayor valor dentro de los 180 días. Primero tendrá que contactar a una compañía de intercambio 1031 para manejar el intercambio. Le costará entre $ 1,000 y $ 2,000 por la opción de realizar tal transacción. Si no puede encontrar una propiedad de inversión que le guste en 180 días, entonces tendrá que pagar el costo de instalación de $ 1,000 a $ 2,000.

10) Cuando haya encontrado un mejor uso para los ingresos. Si cree que tiene una alta probabilidad de obtener un mayor rendimiento de una inversión diferente con menos riesgo, puede ser una buena idea asegurar sus ganancias. Por ejemplo, después de un aumento del 60% en SF desde 2012, creo que es una buena idea vender y volver a desplegar el capital en un centro de bienes raíces donde las valoraciones son mucho más bajas. Al hacer esto, mi cartera de propiedades se diversificará más en comparación con tener tres propiedades en SF y una propiedad en Lake Tahoe.

Incluso el 3% - 4% de bonos municipales libres de impuestos podrían apreciarse más rápido que los bienes raíces de San Francisco si el mercado se aplana o declina.

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11) Cuando las tasas de comisión se vuelven menos notorias. La tasa de comisión de venta sigue siendo obstinadamente alta al 5% (2.5% al agente de listado, 2.5% al agente de vendedor, también conocido como agente del comprador). Al menos la tasa ha bajado del 6% hace diez años. ¡No tiene sentido pagarle al agente del comprador una tarifa de 2.5% cuando el agente está tratando de obtener el mejor trato posible para usted por su cliente!

La ironía es que si las tasas de comisión fueran más bajas, probablemente habría vendido una de mis propiedades en 2012, justo antes del aumento masivo. Hay tantas oportunidades para que otras compañías ganen participación de mercado al socavar la competencia tradicional. El problema es que muchos agentes de bienes raíces alejarán a sus clientes de los listados que no les pagan una comisión del 2.5%.

12) Cuando hay signos de una desaceleración de bienes raíces comerciales. Las transacciones inmobiliarias comerciales pueden verse como un indicador líder para el crecimiento de la vivienda residencial. Después de todo, las empresas necesitan primero asegurar el espacio ANTES de contratar a un montón de gente nueva. Las transacciones y los precios comenzaron a mostrar signos de desaceleración en 2016. Las ventas totales de oficinas cayeron un 7% desde 2015, a $ 140.5 BLN. La desaceleración se ha acelerado en 2017, ya que el volumen de negocios de propiedades comerciales cayó un 47% interanual en enero, la mayor caída mensual desde 2009.

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13) Cuando hay grandes reparaciones futuras. Algunos de los principales gastos recurrentes incluyen un nuevo techo cada 10-20 años, pintura nueva cada 10-20 años, una nueva unidad HVAC cada 15-30 años, un nuevo calentador de agua cada 10 a 15 años, reparación de cubiertas cada 20-30 años debido a la pudrición seca, y la remodelación de cocinas y baños cada 20-30 años. También puede que tenga que actualizar el cableado eléctrico anterior al código, que puede costar $ 10,000 - $ 50,000 para volver a cablear toda su casa. En San Francisco, si posee un edificio de varias unidades sobre un garaje, es posible que tenga que gastar $ 100,000 - $ 300,000 para modernizar el edificio debido a una nueva ley que fue hace varios años.

14) Antes de que la legislación sobre vivienda cambie para peor. Los propietarios actualmente pueden deducir los intereses pagados hasta en $ 1 millón de deuda hipotecaria. Los republicanos del Congreso y funcionarios de la Casa Blanca están buscando reducir el límite a $ 500,000, eliminando las deducciones fiscales estatales y locales, y limitando las deducciones del impuesto a la propiedad a $ 10,000, lo que perjudicaría a los propietarios en estados con altos impuestos y propiedades como California, Nueva York y Nueva Jersey. el cargo.

Si se implementa esta legislación, California se verá más negativamente afectada, y en todo el país, aproximadamente 1,4 millones se verán afectados negativamente por la suma de $ 3,100 más en impuestos a la propiedad por año según el Tax Policy Center.

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15) Si su área es propensa a desastres naturales. Ciertas áreas son más propensas a desastres naturales como huracanes, terremotos, inundaciones e incendios. Estudia el historial de desastres naturales de tu área. Por ejemplo, casi cada 5-10 años hay un huracán masivo que causa estragos en la costa del golfo. En 2017, ese huracán fue Harvey que inundó Houston, Texas. En 2012, fue el huracán Sandy. Y en 2005, fue el huracán Katrina. En el área de la Bahía de San Francisco, los terremotos masivos han causado un gran daño cada 30-50 años.

Si ha pasado un tiempo desde que ocurrió un desastre natural, si no cuenta con un seguro de desastres naturales o si no puede pagar el deducible o las primas, es posible que desee eliminar algunos riesgos. Solo dos de cada 10 propietarios afectados por el huracán Harvey tienen seguro contra inundaciones. Si pierde su casa, solo queda el valor de la tierra. Los costos de construcción oscilan entre $ 100 - $ 500 / sqft.

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Montar la ola de inflación hasta que no puedas seguir haciéndolo

Poseer bienes inmuebles es como una guerra de desgaste. Mientras más puedas durar, más rico serás. Algunos de ustedes tendrán suerte con increíbles inquilinos que permanezcan por más de 10 años. Otros experimentarán situaciones que pondrán a prueba su fe en la humanidad.

Al final del día, el objetivo principal de su propiedad de inversión es generar flujo de efectivo de la manera más indolora posible. Una vez que el dolor de ser dueño se vuelve más grande que la alegría de ganar dinero, es hora de vender. Continuamente trabaje hacia ese flujo de ingresos que proporcione el rendimiento más alto con la menor cantidad de trabajo.

Personalmente, he vendido uno de mis alquileres en San Francisco y reinvertido $ 500,000 de los ingresos en RealtyShares no solo para diversificar mis propiedades inmobiliarias en áreas más económicas con tasas de capitalización 4X-5X más altas, sino también para ganar dinero de forma más pasiva. Con una familia de la que ocuparme ahora, ya no tengo tiempo para mantener una casa y administrar inquilinos.

Saludos,

Sam

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