Dos formas de vivir en su casa de forma gratuita: flujo de efectivo y reconocimiento del director

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Dos formas de vivir en su casa de forma gratuita: flujo de efectivo y reconocimiento del director
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Anonim
La única razón por la que abro mi resumen mensual de la hipoteca es para verificar la división entre capital e intereses. Mi pago se fija por tres años y medio más al 2.625%, por lo que nunca habrá un cambio en el pago total. Es divertido ver que la porción principal como porcentaje del pago total aumenta con el tiempo. El progreso es felicidad
La única razón por la que abro mi resumen mensual de la hipoteca es para verificar la división entre capital e intereses. Mi pago se fija por tres años y medio más al 2.625%, por lo que nunca habrá un cambio en el pago total. Es divertido ver que la porción principal como porcentaje del pago total aumenta con el tiempo. El progreso es felicidad

La otra cara de la moneda para menores pagos de intereses es menos deducciones. Calculé que los pagos de intereses hipotecarios solo valen la pena si está en el tramo impositivo del 28% o más. En otras palabras, si sus ingresos son menos de alrededor de $ 100,000 para solteros o $ 200,000 para solteros, no está obteniendo tanto por su interés hipotecario debido a la deducción estándar (~ $ 11,900 para parejas casadas, $ 5,950 para solteros) y la alternativa Impuesto mínimo. Todavía podrá detallar y ahorrar en impuestos, simplemente no es una cantidad óptima.

En este post, me gustaría compartir con ustedes cómo cada propietario potencial o propietario existente puede vivir en su casa de forma gratuita utilizando dos estrategias principales que ocurren a largo plazo.

EL FLUJO DE EFECTIVO MANERA POSITIVA DE VIVIR EN SU CASA GRATIS

Gol: Asegure una tasa hipotecaria igual o menor a la tasa libre de riesgo.

Es importante darse cuenta de que si toma una hipoteca de tasa fija, en esencia, se trata de BONOS a ese precio fijo. Si las tasas de interés suben, usted está ganando porque está bloqueado a una tasa más baja. Cortar un bono significa que está ganando dinero con capital si el precio baja y la tasa de interés aumenta. Ahorrar en los pagos mensuales de la hipoteca y aumentar el valor de la tenencia de la hipoteca con el aumento anticipado de la tasa es la razón por la que he estado alentando a todos a refinanciar su hipoteca durante los últimos tres años.

Si todavía tiene dificultades para entender el concepto de bonos en corto como titular de una hipoteca de tasa fija, permítame resaltar mi situación para ayudar a dilucidar el punto más claramente. Ahora vivo en una casa unifamiliar en San Francisco de forma gratuita porque mis certificados de depósito arrojan una rentabilidad combinada del 3,8% en comparación con la tasa de interés de mi hipoteca del 2,625%. El monto del CD es aproximadamente del mismo tamaño que mi hipoteca de vivienda principal. Con el precio medio de casa de SF más de $ 1 millón de dólares, este es un hito significativo.

Para garantizar que continúe viviendo de forma gratuita en mi hogar mucho después de que venzan mis CD, puedo invertir una cantidad igual a mi hipoteca en un bono del Tesoro a 10 años que actualmente rinde un 2.85%. El producto del bono del Tesoro pagará mi hipoteca y los impuestos a la propiedad. He estado anticipando este día que vendrá desde el comienzo de 2012 cuando pasé por mi proceso de refinanciamiento de 100 días. ¡Soñar con vivir un día en mi casa gratis es lo que me impidió continuar con el refinanciamiento!

El aumento de las tasas desacelera la apreciación del precio de la vivienda en el corto plazo porque las tasas se mueven a diario y la economía tarda más en ajustarse. Pero la razón por la cual las tasas están subiendo se debe a las mayores expectativas de inflación debido a una mayor demanda y al estrechamiento por parte de la Reserva Federal. En otras palabras, Si usted es un titular de largo plazo en una propiedad en un entorno de tasas de interés en alza con una hipoteca bloqueada, debe sentirse BULLISH porque sus activos se están inflando y el valor real de su deuda está disminuyendo.. Solo aquellos que están tratando de cambiar de propiedad rápidamente entran en pánico.

LA MANERA DE APRECIARSE PRINCIPALMENTE PARA VIVIR EN SU CASA GRATIS

Gol: Invierta en una propiedad cuya apreciación anual crece más rápido que su costo de propiedad.

Ya hemos discutido la forma de vivir de flujo de efectivo en su casa de forma gratuita. Si desea invertir solo en un instrumento con rendimiento del 2,85% es otra historia. Tal vez le gustaría invertir en acciones con la firme creencia de que obtendrá un rendimiento total superior al 2,85% dado que el rendimiento del dividendo del S & P 500 en sí es de alrededor del 2% y todo lo que necesita es un 1% de apreciación bursátil. Pero lo único libre de riesgos son los bonos, CD o efectivo del gobierno de EE. UU.

Algunos de ustedes podrían estar pensando por qué no pagar la hipoteca completamente en lugar de arbitraje. Ciertamente puede si tiene más liquidez y tiene un flujo de ingresos estable. Para la mayoría de nosotros, es mejor tener liquidez en caso de que surjan oportunidades o desastres. Lo último que desea es que el huracán Sandy destruya su hogar y que la compañía de seguros no complete su contrato. ¿Qué pasa si tu amigo comienza el siguiente Twitter y te pide que inviertas? Mantenga su patrimonio neto diversificado porque ocurren cosas extrañas todo el tiempo.

Ahora hablemos sobre la principal forma de inversión para vivir en su casa de forma gratuita. Digamos que cuesta $ 25,000 al año en intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y mantenimiento (4% de costo anual para ser propietario de una propiedad de $ 625,000). Su objetivo es esencialmente hacer un llamado a la dirección del mercado inmobiliario en los próximos 10 años. Puede buscar en Zillow.com y marcar su propiedad específica, ciudad o condado para obtener predicciones. Es importante comprender la fortaleza del mercado de trabajo local, las leyes de zonificación y el suministro de viviendas existentes para llegar a la mejor estimación.

Si su propiedad se puede apreciar en más del 4% anual en este ejemplo, esencialmente habrá vivido en la propiedad gratis si decide venderla 10 años después. Si decide conservar la propiedad por más tiempo alquilando después de 10 años, es muy probable que empiece a hacer un buen retorno del flujo de efectivo de su inversión y vea la apreciación del capital como mínimo gracias a la inflación.

Rendimiento superior desde 2001, y aproximadamente en línea con el S & P 500 desde 2011 a ~ 12% de rendimiento anual
Rendimiento superior desde 2001, y aproximadamente en línea con el S & P 500 desde 2011 a ~ 12% de rendimiento anual

¿Qué puede decir sobre la dinámica de la costa oeste y la costa este en términos de apreciación de los precios? Recuerde, como economista de vivienda desea ser imparcial y centrarse en las tendencias demográficas para hacer la mejor inversión posible.

A los mercados no les importa que Chicago tenga una gran pizza para platos hondos con una depreciación del 1.5% en los precios de las viviendas. Las áreas son baratas por una razón! Tal vez las 760 muertes por disparos en 2016 tengan algo que ver con que Chicago no esté funcionando tan bien.

VIVIR NO TIENE QUE COSTAR MUCHO

Cuando puede reunir al menos un 20% de anticipo para comprar una propiedad, piense en las dos dinámicas de comparar su tasa de interés hipotecario con la tasa de rendimiento libre de riesgo y la apreciación del precio de la vivienda de precio esperado con su costo estimado de propiedad en términos porcentuales

Estoy bastante seguro de que si analiza estas dos dinámicas con regularidad, será un propietario mucho más rico a largo plazo. No hay mejor sensación que obtener algo por nada después de años de paciencia, diligencia debida o ambos. No seas uno de los miles de cabezas huecas que se pasaron por alto, incumplieron sus hipotecas y causaron dolor al resto de nosotros. Pase el mayor tiempo posible antes de comprar lo que podría ser la mayor compra de su vida.

Los propietarios de bienes inmuebles en el área de SF Bay han estado viviendo gratis y luego durante mucho tiempo.
Los propietarios de bienes inmuebles en el área de SF Bay han estado viviendo gratis y luego durante mucho tiempo.

Recomendaciones

Invertir en bienes inmuebles más quirúrgicamente: Si no desea pagar constantemente impuestos masivos a la propiedad, no tiene el pago inicial para comprar una propiedad, o no quiere atar su liquidez en bienes inmuebles físicos, eche un vistazo a RealtyShares, una de las propiedades inmobiliarias más grandes. empresas de crowdsourcing hoy. Puede invertir en tratos de mayor rentabilidad en todo el país por tan solo $ 5,000. Los rendimientos históricos han oscilado entre el 9% y el 15%, mucho más que el retorno promedio del mercado de valores. Es libre de explorar y tienen la mejor plataforma.

Un examen riguroso garantiza que solo los mejores operadores lo hagan en la plataforma RealtyShares. Haga clic para ver las ofertas.
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Busque una hipoteca: Consulte las últimas tarifas de hipoteca en línea a través de LendingTree. Tienen una de las mayores redes de prestamistas que compiten por su negocio. Su objetivo debe ser obtener la mayor cantidad posible de ofertas por escrito y luego utilizar las ofertas como palanca para obtener la tasa de interés más baja posible de ellas o de su banco actual. Cuando los bancos compiten, tú ganas.

Actualizado para 2017 y más allá.

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