¿Debo comprar una casa en un entorno de tasa de interés en aumento? Explicando la tasa de los fondos federales

Tabla de contenido:

¿Debo comprar una casa en un entorno de tasa de interés en aumento? Explicando la tasa de los fondos federales
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Anonim
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Resumen ejecutivo:

* Aprenderá por qué un aumento en la tasa de los fondos federales no necesariamente significa un aumento en las tasas hipotecarias.

* Los principales determinantes de comprar una casa.

* Donde estamos en el ciclo del mercado inmobiliario.

* Siempre puedes refinanciar. Nunca puede cambiar el precio de compra de su casa.

* Las tasas hipotecarias y el rendimiento a 10 años se han disparado al alza en 2018 debido a las presiones inflacionarias de un mayor crecimiento salarial, fuertes indicadores económicos y un fuerte crecimiento de las ganancias corporativas.

Ahora que la Fed está subiendo las tasas de interés (el pronóstico es de 4X para 2018 desde el actual nivel de 1.5%), está escuchando a todo el mundo, desde corredores de bienes raíces hasta expertos del mercado en los medios, "¡Compre ahora antes de que sea demasiado tarde!"No hay nada como un poco de miedo a desaparecer para que la gente tome grandes decisiones sin pensar detenidamente en las cosas.

La respuesta instantánea que todo el mundo debería tener cuando alimenta esta línea es: ¿Las tasas de interés más altas no hacen que las viviendas sean menos accesibles en el margen? Si las casas son menos accesibles, ¿eso no perjudica la demanda de propiedades? Y si la demanda de propiedad disminuye, ¿no significa eso que los precios podrían bajar?

Siempre que hable con alguien cuya principal fuente de ingresos sea a través de transacciones, sea un poco sospechoso. Después de todo, desde el punto de vista de un corredor de bienes raíces, ¡siempre es un buen momento para comprar o vender!

Esta publicación tiene como objetivo explicar cómo pensar acerca de la compra (o venta) de una casa en un entorno de tasa de interés en alza. Ya hemos descubierto cómo invertir y potencialmente obtener ganancias en el mercado bursátil cuando suben las tasas.

Mi esperanza es que este post eduque a los futuros compradores de vivienda, reduzca el número de futuros consumidores de deudas y, como resultado, ¡cree un Estados Unidos más fuerte!

ENTENDIENDO LA TASA DE FED Funds

La Reserva Federal controla la tasa de los fondos federales, la tasa de interés a la que todo el mundo se está refiriendo cuando habla sobre el aumento de las tasas. La tasa de los fondos federales es la tasa de interés en la que los bancos se prestan entre sí, no para ti o para mí En general, existe una proporción de requisitos mínimos de reserva que un banco debe mantener con la Reserva Federal o en las bóvedas de su banco, p. 10% de todos los depósitos deben mantenerse en reservas. Los bancos necesitan un monto mínimo en reservas para operar, al igual que la forma en que necesitamos un monto mínimo en nuestras cuentas corrientes para pagar nuestras facturas. Al mismo tiempo, los bancos buscan sacar provecho prestando la mayor cantidad de dinero posible en un margen.

Si un banco tiene un superávit por encima de su coeficiente de reservas mínimas, puede prestar dinero a la tasa efectiva de Fondos federales a otros bancos con un déficit y viceversa. Puede ver cómo una tasa efectiva de fondos federales de solo 0.15% induciría un mayor endeudamiento interbancario para volver a prestar a consumidores y empresas, y mantener la economía líquida. Esto es exactamente lo que esperaba la Reserva Federal una vez que comenzaron a reducir las tasas de interés en septiembre de 2007, cuando los precios de las viviendas comenzaron a colapsar.

Estudia los cuadros a continuación.

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En el verano de 2008, todos estaban enloquecidos porque Bear Sterns fue vendido por una miseria a JP Morgan Chase. Y luego, el 15 de septiembre de 2008, Lehman Brothers se declaró en bancarrota. Nadie esperaba que el gobierno dejara ir a Lehman, y fue entonces cuando comenzó realmente el pánico.
En el verano de 2008, todos estaban enloquecidos porque Bear Sterns fue vendido por una miseria a JP Morgan Chase. Y luego, el 15 de septiembre de 2008, Lehman Brothers se declaró en bancarrota. Nadie esperaba que el gobierno dejara ir a Lehman, y fue entonces cuando comenzó realmente el pánico.

¿Qué pasa cuando todo el mundo se asusta? ¡Los bancos dejan de prestar y la gente deja de pedir prestado! Esto se llama "una crisis de confianza". La Reserva Federal bajó la tasa de los fondos federales para obligar a los bancos a mantener el flujo de fondos. Piense en la Reserva Federal como si mantuviera el aceite fluyendo a través de un motor de un automóvil moribundo.

Han pasado casi siete años desde que la Reserva Federal bajó la tasa de los fondos federales al 0.15%, y desde enero de 2009 el mercado de valores ha subido más del 220%; el mercado de la vivienda se ha recuperado con algunos mercados como San Francisco superando su pico de 2007 en un 30%, y el desempleo ha caído a 4.1% en 2018 desde un máximo de 9.9% en marzo de 2010. ¿Qué significa todo esto?

¡Presión inflacionaria!

Los principales objetivos de la Reserva Federal son mantener la inflación bajo control mientras se mantiene la tasa de desempleo lo más cercana posible a la tasa natural de empleo (pleno empleo). La Reserva Federal hace esto a través de la política monetaria: elevar y reducir las tasas de interés, imprimir dinero o comprar bonos. Han realizado un trabajo encomiable desde la crisis financiera, pero la presión inflacionaria es inevitable.

¿Por qué la inflación es mala? La inflación no es mala si se ejecuta en un clip anual previsible del 1-3%. Es cuando la inflación comienza a ir al 5%, 10%, 50%, 100% donde las cosas se descontrolan porque es posible que no ganes lo suficiente para pagar futuros bienes, o tus ahorros e inversiones pierden poder adquisitivo a un ritmo demasiado rápido, o simplemente no puedes planear tu futuro financiero.

Una casa abierta de alquiler SF. Los tomadores de precios están a merced de la inflación.
Una casa abierta de alquiler SF. Los tomadores de precios están a merced de la inflación.

Las únicas personas a las que les gusta la inflación son aquellas que poseen activos reales que se inflan junto con la inflación. ¡Recuerda siempre intentar convertir dinero divertido en activos reales! Todos los demás son tomadores de precios que se ven exprimidos por rentas más altas, matrículas más altas, comida más alta, transporte más elevado, etc.

La Reserva Federal necesita aumentar las tasas de interés antes de que la inflación se descontrole. En el momento en que la inflación nos golpee en la cara, será demasiado tarde para que la Reserva Federal sea efectiva ya que hay un retraso en la eficacia de la política monetaria.Las tasas de interés más altas ralentizan la demanda de préstamos, que a su vez ralentiza el ritmo de la producción, el crecimiento del empleo y la inversión. La tasa de inflación eventualmente disminuirá como resultado.

Si la Reserva Federal pudiera diseñar una cifra de inflación del 2% y una cifra de desempleo del 5% para siempre, ¡lo tomarían!

FONDOS DE LA FED Y TASAS DE EMPRÉSTITO PARA USTED Y YO

La Reserva Federal determina la tasa de fondos federales. El MERCADO determina el rendimiento a 10 años. Y lo más importante, el rendimiento del Tesoro a 10 años es el factor predominante para determinar las tasas hipotecarias. Definitivamente existe una correlación entre la tasa de fondos federales de corta duración y el rendimiento de 10 años de mayor duración, como se puede ver en el cuadro a continuación.

Estudie esta tabla con mucho cuidado, ya que le dirá mucho acerca de si debe comprar o vender una casa en un entorno con tasas de interés crecientes.

Lo primero que notará es que la tasa de fondos federales (rojo) y el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años (azul) han estado disminuyendo en los últimos 30 años. Definitivamente, ha habido momentos en los que ambas tasas han subido entre un 2% y un 4% en un período de cinco años. Sin embargo, la fuerte tendencia se reduce debido al conocimiento, la productividad, la coordinación y la tecnología.
Lo primero que notará es que la tasa de fondos federales (rojo) y el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años (azul) han estado disminuyendo en los últimos 30 años. Definitivamente, ha habido momentos en los que ambas tasas han subido entre un 2% y un 4% en un período de cinco años. Sin embargo, la fuerte tendencia se reduce debido al conocimiento, la productividad, la coordinación y la tecnología.

¿Qué más podemos aprender de esta tabla?

1) La Fed probablemente no aumentará la tasa de los fondos federales en más del 4%, o incluso se acercará a un aumento del 4%. Entre 1987 y 1988, la Fed elevó las tasas del 6% al 10%. De 1994 a 1996, la Fed elevó las tasas del 3% al 6%. De 2004 a 2007, la Fed aumentó las tasas de 1.5% a 5%.

2) El ciclo de subida de la tasa de interés más larga es de aproximadamente tres años una vez que la Fed comienza a aumentar las tasas. Ahora sabemos que el 4% y tres años son el respaldo para un entorno de tasa de interés en alza.

3) El rendimiento a 10 años no disminuye ni aumenta tanto como la tasa de los fondos federales. En otras palabras, es probable que no tenga que temer un reinicio de tasa de interés grande si su hipoteca ARM expira. De hecho, cualquiera que haya tomado una hipoteca ARM en los últimos 30 años ha visto caer sus tasas de interés. Poseer una hipoteca fija a 30 años es una ruta más costosa.

4) El S & P 500 generalmente se ha movido hacia arriba y hacia la derecha desde su comienzo. El ascenso en la pendiente corresponde a la caída en ambas tasas de interés desde la década de 1980. El S & P 500 puede ser una representación de los precios de la vivienda en todo el país.

5) La diferencia actual (spread) entre la tasa de los fondos federales y el rendimiento a 10 años ha sido superior al 2% en los últimos siete años, lo que proporciona un amortiguador significativo para que la Fed eleve los fondos federales mientras que el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años todavía puede permanecer igual.

FF y 10YY Parity!
FF y 10YY Parity!

Eche un vistazo a lo que sucedió entre 2004 y 2010. El diferencial entre el rendimiento a 10 años y la tasa de los fondos federales fue de alrededor del 2%, tal como lo es ahora. Luego, la Fed elevó la tasa de los fondos federales a un 5% desde un 1,5% hasta reventar la burbuja inmobiliaria que ayudaron a crear. La tasa de los fondos federales y el rendimiento a 10 años alcanzó paridad al 5%, en lugar del rendimiento a 10 años manteniendo su margen del 2% y aumentando al 7%.

PUNTO IMPORTANTE: la Reserva Federal puede elevar la tasa de los fondos federales, y el rendimiento a 10 años puede que ni siquiera se mueva más, dado que el margen actualmente es del 1,35% + (~ 2,85% - 1,5%). En otras palabras, las tasas hipotecarias podrían no subir mucho después de que la Fed termine de subir las tasas en los próximos tres años.

A continuación se muestra una tabla de primeros planos del S & P 500, la tasa de los fondos federales y el rendimiento de los bonos a 10 años.

El diferencial entre el rendimiento a 10 años y la tasa de los fondos federales ha promediado más del 2% desde la crisis financiera
El diferencial entre el rendimiento a 10 años y la tasa de los fondos federales ha promediado más del 2% desde la crisis financiera

EL MERCADO SABE MEJOR

Ahora que tiene una gran comprensión de las tasas de interés, puede ver cuán vacua es una declaración cuando alguien le dice que compre una propiedad antes de que suban las tasas de interés. Si alguien te dice esto, o son ignorantes o NO tienen tu mejor interés en el corazón.

La tasa de los fondos federales podría volver fácilmente al 2% en los próximos tres años. Mientras tanto, el rendimiento a 10 años bien podría mantenerse en el rango actual de 2.5%, o puede mantener a lo sumo un margen del 2% y subir al 4% durante el mismo período. Recuerde, los mercados determinan el rendimiento de los bonos a 10 años, y hasta ahora solo hemos discutido la demanda interna.

China, India, Japón y Europa también son grandes compradores de bonos del gobierno de EE. UU. Digamos que China, Japón, Brasil, Suiza y Grecia atraviesan escenarios de aterrizaje forzoso. Los inversores internacionales venderán activos / divisas chinas, japonesas, brasileñas, suizas y griegas, y COMPRARán bonos del gobierno de EE. UU. Por seguridad. El USD es, después de todo, la moneda mundial. Si esto sucede, los valores de los bonos del Tesoro subirán, mientras que los rendimientos de los bonos disminuirán.
China, India, Japón y Europa también son grandes compradores de bonos del gobierno de EE. UU. Digamos que China, Japón, Brasil, Suiza y Grecia atraviesan escenarios de aterrizaje forzoso. Los inversores internacionales venderán activos / divisas chinas, japonesas, brasileñas, suizas y griegas, y COMPRARán bonos del gobierno de EE. UU. Por seguridad. El USD es, después de todo, la moneda mundial. Si esto sucede, los valores de los bonos del Tesoro subirán, mientras que los rendimientos de los bonos disminuirán.

Los EE. UU. Tienen extranjeros enganchados a nuestra deuda porque los consumidores estadounidenses están enganchados a los bienes internacionales, sobre todo de China. Cuanto más compre EE. UU. De China, más dólares de EE. UU. China necesita para reciclar de vuelta a los bonos del Tesoro de EE. UU. China ciertamente no quiere que las tasas de interés aumenten en los Estados Unidos. Si lo hacen, su posición masiva de bonos del Tesoro tendrá éxito, ¡y los consumidores estadounidenses gastarán menos en productos chinos al margen!

¡Gracias a Dios que todos estamos en esto juntos!

LOS PRINCIPALES DETERMINANTES DE COMPRAR UN HOGAR

La inflación está muy cerca de la zona objetivo de inflación de la Reserva Federal
La inflación está muy cerca de la zona objetivo de inflación de la Reserva Federal

El aumento de las tasas de interés generalmente es el resultado de una economía sólida. Una economía sólida es, con mucho, el determinante más importante de los precios de la vivienda. Si el nivel de desempleo está disminuyendo, la gente en su ciudad está subiendo, y las expectativas de un crecimiento continuo están ahí, los precios de la vivienda continuarán subiendo, a pesar del aumento en las tasas. El problema que tiene la Fed es obtener la sincronización de su política monetaria correcta contener la inflación y engendrar el empleo máximo.

Recomiendo que todos sean al menos neutrales en el mercado inmobiliario al ser dueños de su residencia principal. Ser neutral en el mercado inmobiliario significa que ya no eres una víctima de la inflación dado que tus costos son en su mayoría fijos. Realmente no puede sacar provecho del mercado inmobiliario, a menos que venda su casa y reduzca su tamaño. Tampoco pierdes, siempre y cuando puedas pagar la casa, ya que tienes que vivir en algún lugar.

Antes de ir neutral al mercado inmobiliario, es importante tener la confianza de que usted será propietario de su casa durante al menos cinco años, si no al menos 10 años. Nunca entro en una compra de propiedad pensando que venderé dentro de 10 años. De hecho, siempre tengo la mentalidad de que planeo comprar y poseer para siempre, ya que primero compro propiedad con fines de estilo de vida.

La única forma en que puede obtener la confianza de poseer su propiedad por 10 o más años es si:

* Eres optimista sobre las perspectivas de crecimiento de tu empleador

* Eres optimista acerca de tu propio crecimiento profesional y talentos

* Tiene un 30% o más del valor de su propiedad ahorrado en efectivo o en valores líquidos (por ejemplo, 20% de reducción, 10% de amortiguación como mínimo)

* Te encanta el área y puedes verte viviendo allí para siempre

* Tienes padres ricos, parientes o un fondo fiduciario para rescatarlo

Si está sacando una hipoteca de PMI porque tiene menos del 20% de descuento, es comprensible por qué tendría miedo de comprar una propiedad. ¡No puedes pagarlo! ¡En los viejos tiempos, la mayoría de la gente simplemente pagaba todo el efectivo!

PRONÓSTICO DEL MERCADO DE PROPIEDAD

Los bienes inmuebles tienden a moverse en ciclos de 5 a 7 años.
Los bienes inmuebles tienden a moverse en ciclos de 5 a 7 años.
Los precios están en niveles máximos. Por favor tenga cuidado
Los precios están en niveles máximos. Por favor tenga cuidado

La propiedad es local, por lo que es difícil decir qué hará su mercado. Creo que los precios de las propiedades aún subirán, pero se moderarán más cerca de la tasa de inflación entre 2016-2019. No creo que los precios de las propiedades disminuyan en todo el país, especialmente porque las tasas se mantendrán relativamente bajas, y Hillary vendrá y hará todo lo posible para no estropear el mercado alcista.

Dicho esto, los historiadores notarán un ciclo de altibajos de siete años en el mercado inmobiliario. Si consideramos enero de 2011 como el primer año, fueron más cerca del final de una corrida de toros en lugar del comienzo. En otras palabras, no lo hagas ¡Ten tanta prisa para comprar! Personalmente vendí mi casa de alquiler a mediados de 2017 por $ 2,74 millones que compré en 2005 por $ 1,52 millones para simplificar la vida y aprovechar las altas valuaciones (se venden por 30X de alquiler bruto anual).

Reviví $ 500,000 de mis $ 1.8M en ganancias en crowdfunding de bienes raíces a través de RealtyShares. Las valoraciones son mucho más baratas en el corazón de América (~ 10X de renta bruta anual frente a 20 - 30X de renta bruta anual en ciudades costeras) y los rendimientos netos de alquiler también son mucho más altos (8% - 15% vs. 2% - 4% en ciudades costeras). Si puedo obtener un retorno del 12% de mi inversión en crowdfunding, igualaré mi flujo de caja de mi casa de $ 2.74M que vendí con $ 2.24M menos en exposición.

Si desea comprar una propiedad cuando los precios están en su punto más alto en 2018, entonces compre una propiedad para vivir y disfrutar de la vida. No estaría apalancando y comprando costosos bienes raíces en la costa para fines de inversión. La única área que me complace comprar es en la América central. No es necesario que las personas se agrupen en las partes más caras de América gracias a la tecnología.

Recomendaciones

Mire las oportunidades de crowdsourcing de bienes raíces: Si no tiene el pago inicial para comprar una propiedad o no desea inmovilizar su liquidez en bienes inmuebles físicos, eche un vistazo a RealtyShares, una de las empresas de crowdsourcing de bienes raíces más grandes de la actualidad. El sector inmobiliario es un componente clave de una cartera diversificada. El crowdsourcing de bienes raíces también le permite ser más flexible en sus inversiones inmobiliarias invirtiendo más allá de donde vive para obtener el mejor rendimiento posible. Regístrese y eche un vistazo a todas las oportunidades de inversión residencial y comercial en todo el país que Realtyshares tiene para ofrecer. Es gratis mirar y descubrir.

Realtyshares preejecución de embudo para destacar solo las mejores oportunidades en su plataforma
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Busque una hipoteca: Consulte las últimas tarifas de hipoteca en línea a través de LendingTree. Tienen una de las mayores redes de prestamistas que compiten por su negocio. Su objetivo debe ser obtener la mayor cantidad posible de ofertas por escrito y luego utilizar las ofertas como palanca para obtener la tasa de interés más baja posible. Esto es exactamente lo que hice para fijar un 2.375% 5/1 ARM para mi último refinanciamiento. Para aquellos que buscan comprar una propiedad, lo mismo está en orden. Si ha encontrado un buen negocio, puede pagar los pagos y planea ser dueño de la propiedad por más de 10 años, obtendría una inflación neutral y aprovecharía las bajas tasas.

Actualizado para 2018 y más allá. Las tasas están subiendo debido a la fortaleza en el empleo, los salarios y las ganancias corporativas.

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