Nuestra historia de rehabilitación y rehabilitación de casa (parte 2)

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Nuestra historia de rehabilitación y rehabilitación de casa (parte 2)
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Anonim

La rehabilitación ahora está en marcha en nuestra propiedad de inversión. Como recordarás, mi hermano y yo compramos una casa de HUD que estamos cambiando. El plan es tener la casa en el mercado durante las próximas semanas.

Para determinar si esta era una buena inversión, tuvimos que considerar tres factores principales. El costo de la casa, el costo de la rehabilitación y cuánto podríamos vender la casa.
Para determinar si esta era una buena inversión, tuvimos que considerar tres factores principales. El costo de la casa, el costo de la rehabilitación y cuánto podríamos vender la casa.

Compramos la casa por $ 46,051 sin cargos adicionales porque esto era un trato en efectivo. Calculamos $ 20,000 para la rehabilitación y creemos que podemos vender la casa por $ 110,000. Echemos un vistazo más profundo a estos detalles.

Costo de rehabilitación

Uno de los principales factores para decidir comprar esta casa fue el costo de la rehabilitación. Los números tenían que tener sentido y teníamos que determinar cuánto íbamos a gastar para "arreglar" la casa. La clave de si esta era una buena inversión realmente dependía de cuánto iba a costar la rehabilitación.

Si nunca has hecho ningún tipo de rehabilitación en el hogar, te sugiero que hagas amigos con un contratista o alguien que pueda ayudarte a determinar el costo. Afortunadamente, he estado haciendo este tipo de rehabilitación para otros y, como resultado, tengo un buen ojo sobre lo que se debe hacer y cuánto costará. También tengo la buena fortuna de tener un agente inmobiliario / mentor que ha rehabilitado más de 600 viviendas en el área. Trabajamos juntos para calcular el costo de rehabilitación estimado. Aquí está:

Reparar Costo estimado Costo real
Techo / Canalones $3,500 ?
Cocina nueva $3,500 ?
Nuevo suelo $3,000 ?
Garaje $1,500 ?
Baño nuevo $2,000 ?
Mueva la lavadora / secadora $500 ?
Nuevo horno / aire $3,000 ?
Pintar $500 ?
Eléctrico $500 ?
Plomería $500 ?
Misc. $1,000 ?
TOTAL $20,000 ?

El trabajo es costoso y sin duda debe abordarse aquí. La única forma en que puedo estimar los números anteriores es porque todo el trabajo lo hará mi hermano menor y yo. Este es un gran ahorro. A menudo, el costo de la mano de obra implicada duplicará su costo total.

Los números que ve son una estimación y espero que algunos de ellos cambien. Cualquiera que haya tomado algún tipo de proyecto de remodelación sabe que habrá sorpresas. Es inevitable que encuentres cosas que no sabías que iban a estar allí. Lo mejor que puede hacer es calcularlo en su presupuesto como lo hice con la categoría Misc. Existen esos problemas imprevistos que se convierten en costos e hicimos todo lo posible para dar cuenta de estas cosas con anticipación al generar dinero extra en el presupuesto.

Cocina y baño

En una casa pequeña, la cocina y el baño se vuelven aún más importantes. Esta casa tiene solo un baño pequeño y una cocina que tampoco es muy grande. La mayoría de las casas en el área son aproximadamente del mismo tamaño y muchas tienen el mismo plano de planta exacto. No hay duda de que estas dos salas realmente pueden hacer que la casa se destaque de la competencia. No le diga esto a mi inversor (Rob), pero si hay un lugar en el que vamos a exceder el presupuesto, va a estar en estas habitaciones.

Cocina: Con el tamaño de esta casa, sé que la cocina tiene que ser de primera para el área. Calculamos $ 3,500 para una cocina. Puede que esto no parezca mucho, pero tenga en cuenta que mi hermano menor y yo estamos haciendo todo el trabajo, lo cual es un ahorro significativo. También obtengo gabinetes y otros productos al por mayor, lo que realmente nos ahorra dinero también.

El plan para la cocina es arrancar todo y empezar de nuevo. La nueva cocina incluirá un nuevo plano de planta, gabinetes, electrodomésticos, encimera / fregadero, salpicadero de azulejos, pisos, iluminación de recreo, plomería nueva y caja eléctrica nueva.

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Baño: Al haber un baño en esta casa, este baño debe ser espectacular. Para que esto suceda también vamos a desgarrar todo y reemplazarlo con material nuevo.

Cubriremos el borde de la bañera con una baldosa cerámica de buena calidad, colocamos baldosas en el suelo y agregamos molduras de corona. Como este baño es pequeño, incluso estamos agregando una puerta de bolsillo para que la puerta de entrada no tenga que abrirse en el espacio ya pequeño.

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Vender la casa

Hay algunas cosas que usamos para determinar cuánto un comprador estaría dispuesto a pagar por la casa. Lo primero que hice fue pedirle a mi agente de bienes raíces que sacara las composiciones para casas en la misma área que vendió recientemente. Específicamente buscamos casas en el mismo vecindario con un plano de planta similar. Comparamos casas con cocheras y casas con garajes porque nuestro plan es convertir el garaje en un garaje. Con la ayuda de nuestro agente de bienes raíces, revisamos todos los detalles para que pudiéramos llegar a un precio de venta realista para nuestra casa. Ese precio aterrizó alrededor de $ 110,000.

Solo para revisar, aquí hay un desglose de lo que estamos esperando:

  • Precio de compra: $46,051
  • Costo estimado de rehabilitación: $20,000
  • Precio estimado de venta: $110,000

Si todo sale según lo planeado, habremos puesto $ 66,051 en la casa y obtendremos $ 43,949 si estamos en el punto con lo que hemos estimado. También hay tarifas que se deben tener en cuenta, como las tarifas de los agentes inmobiliarios, que reducirán nuestras ganancias.

Estén atentos porque en las próximas dos semanas compartiré todas las sorpresas divertidas que hemos encontrado con la casa y lo cerca que estamos del presupuesto.

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