Hasta ahora, eliminé la mayoría de los factores estresantes debido a la independencia financiera:

  • Ir al trabajo
  • Trabajando con personas que no respeto
  • Sentados en reuniones sin sentido
  • Trabajando en una ocupación que comenzó a ser aburrida después de 13 años
  • Tratar con clientes irrazonables
  • Preocuparse por cómo permitirse criar una familia en una ciudad costosa
  • Tener que responder a interminables correos electrónicos
  • Una casa de alquiler con problemas de mantenimiento que constantemente atrajo inquilinos ruidosos

Mi último estresor que puedo eliminar es deshacerme de mi condominio de alquiler de SF que compré en 2003 por $ 580,000. No me gusta trabajar con la junta directiva de HOA, que está formada por viejos retirados gruñones que parecen no tener nada mejor que hacer que una tribuna. Ellos odian a los propietarios. También contrataron a un administrador de propiedad incompetente que solo responde a la junta, en lugar de a todos los propietarios para quienes trabaja.

En 2017, una unidad similar en el pasillo se vendió por $ 1,360,000. La unidad tenía aproximadamente ~ $ 40,000 más en mejoras que la mía debido a una cocina remodelada, pero todo lo demás es igual. El comprador era un asociado de 26 años en la banca y su novia.

El problema con la venta de mi propiedad es que pagaría una tasa impositiva marginal del 27% sobre las ganancias. Estamos hablando de una posible factura de impuestos de $ 200,000. Además, perdería $ 4,200 por mes en concepto de renta y un lugar para que la familia se quedara cerca si fuera necesario.

Una solución para minimizar la factura de impuestos sería regresar mañana, vivir en el condominio durante los próximos dos años para obtener la exclusión de beneficios libres de impuestos de $ 500,000 y luego vender. Algunos de ustedes, inversionistas inmobiliarios, probablemente enfrentan el mismo dilema. Hablemos de esto.

Tenga cuidado con el impuesto de recuperación de depreciación

La depreciación es un gasto no monetario que puede deducir de sus ingresos por alquileres para minimizar sus ingresos tributables por alquileres. Por ejemplo, es posible que tenga $ 10,000 al año en ingresos por alquiler después de todos los gastos, pero pague cero impuestos porque tiene $ 12,000 en depreciación. No necesita preocuparse de devolverlo hasta que venda la propiedad.

Debido a que la depreciación es una herramienta de contabilidad que le permite "consumir" el valor de su activo, el IRS espera que usted lo venda por un valor inferior al valor depreciado. Si vende su activo por más de su valor depreciado, que casi siempre es el caso, el IRS le exige pagar impuestos sobre esa ganancia. Este impuesto se llama "Impuesto de recuperación de depreciación" y también se conoce como recuperación de la Sección 1250.

La tasa de impuestos sobre la depreciación recapturada es del 25 por ciento. Considere una propiedad de alquiler que compró hace 15 años por $ 580,000 y planea vender por $ 1,300,000. Su análisis muestra que $ 400,000 del valor estaba en el edificio depreciable y $ 180,000 en tierra no depreciable.

Tendría una ganancia de capital de $ 720,000 en la diferencia entre el precio de compra original y el precio de venta, imponible al 20 por ciento en el año fiscal 2018 ($ 144,400 en impuestos). Además, la depreciación de $ 14,545 por año que usted reclamó con base en la vida útil de 27.5 años del activo, que suma $ 218,181, está sujeta al impuesto del 25 por ciento como recaptura ($ 54,545).

Esto lleva a una factura total de impuestos federales sobre la venta de $ 198,945 antes de tomar en cuenta el costo de vender el lugar y todos los gastos de renovación.

No sé ustedes, pero pagar casi $ 200,000 en impuestos a las ganancias de capital solo para deshacerse del inquilino, el mantenimiento y el estrés de HOA parece un precio muy alto para pagar.

Sí, se iría con alrededor de $ 1,100,000 en el banco si vendió la propiedad. El dinero podría invertirse de manera conservadora en un 3% - 4% para generar $ 33,000 - $ 44,000 al año en ingresos pasivos en comparación con los ingresos netos actuales de alquiler de $ 36,000 que gana.

Pero aún así, ¿vale la pena?

Las matemáticas y el sacrificio para retroceder en

Si mi familia vuelve a vivir en nuestro condominio de 1.000 pies cuadrados, 2 dormitorios y 2 baños, perderemos 920 pies cuadrados de espacio interior, 220 pies cuadrados de espacio en cubierta, un dormitorio, una oficina, un patio y una bañera de hidromasaje.

Lo que ganaremos será una hermosa vista del parque con un enorme patio libre de mantenimiento justo al otro lado de la calle. El parque tiene dos canchas de tenis renovadas y un gran parque infantil para nuestro niño. El condominio se encuentra en una ubicación central que hace que ir al centro de la ciudad y entrenar al tenis de la escuela secundaria sea más fácil también.

Dado que la ganancia de capital del condominio es de más de $ 500,000, podríamos ahorrar alrededor de $ 91,000 en impuestos si volvemos a entrar durante dos años y luego lo vendemos. Además, el condominio no tiene hipoteca, solo pago en tiempo real, servicios públicos, mantenimiento e impuestos a la propiedad.

Mientras tanto, podríamos dejar nuestra residencia principal actual vacía durante ese período de dos años, anterior a ~ $ 6,000 por mes en ingresos de alquiler, o $ 144,000 por dos años. O bien, podríamos encontrar una buena familia para alquilarlo parcialmente amueblado. Pero luego está el estrés de tratar con los inquilinos de nuevo.

Otra cosa que podríamos hacer es vender nuestra querida residencia principal hoy por lo que creemos que es más de $ 500,000 de ganancia libre de impuestos, reinvertir lo recaudado, regresar a nuestro alquiler de condominio, venderlo en dos años para aprovechar otro impuesto de $ 500,000 obtener ganancias gratis, cortar todas las raíces en San Francisco, y comprar un bloc dulce de blogs en Hawaii antes de que nuestro hijo vaya al jardín de infantes en 2022.

La última opción sería vender ambas propiedades de SF de manera eficiente en impuestos, reinvertir todas las ganancias pasivamente en crowdfunding de bienes raíces, bonos y acciones de dividendos, y volver a vivir con nuestros padres en Honolulu sin pagar alquiler. Por supuesto, pagaríamos todas las facturas de mantenimiento, servicios públicos e impuestos a la propiedad si nos mudamos. Las inversiones podrían ganar entre $ 15,000 y $ 20,000 al mes pasivamente y ahorraríamos casi $ 6,000 al mes en costos de propiedad de vivienda.

Actualizar: Desafortunadamente, según el cambio en la Ley de Vivienda del 1 de enero de 2009, debo prorratear la exclusión en función del "uso calificado" dividido por el número de años de propiedad. Mis años calificados son, por lo tanto, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2018, 2019 (si vuelvo a vivir dos años) = 8. El total de años de propiedad si vuelvo a vivir dos años = 17. Exclusión prorrateada = 8/17 = 47%. Ganancia potencial del 47% X de $ 720,000 = $ 338,823. No está mal, pero no $ 500,000 como esperaba. Aquí hay una publicación con cinco ejemplos que detallan la regla de prorrateo para la exclusión de beneficios libres de impuestos.

Cada dos años es una bendición

Sabía que habría un momento de bombardeo cuando escribí, Cómo no pagar impuesto sobre ganancias de capital después de vender una propiedad por una gran ganancia. Esta decisión que enfrentamos es muy real ya que estamos tratando de optimizar nuestros estilos de vida hoy al minimizar el estrés.

Creemos que criar a nuestro hijo en Honolulu, un lugar ideal para familias, mientras cuido a mis padres ahora que tienen más de 70 años es una organización ideal. Nuestro niño no irá al preescolar por otros 1.5-2.5 años, entonces es el momento. Sin embargo, dudamos en mudarnos dado que hemos estado en San Francisco desde 2001. La vida es cómoda con nuestra red de amigos.

No tener una sola propiedad en San Francisco parece tonto dentro de 20 años. Estoy seguro de que San Francisco se convertirá en la principal ciudad internacional donde personas de todo el mundo deciden venir. Ya sucedió en lugares como Sydney, Vancouver, Nueva York, Singapur y Londres. Pero es más importante vivir en el presente.

La propiedad de Honolulu debería funcionar bien a largo plazo también. Pero no funcionará tan bien como las propiedades de San Francisco porque la economía local no es tan fuerte como la economía del Área de la Bahía. Los precios de las propiedades en Honolulu dependen del turismo y de los inversores que ya han hecho su dinero en otro lugar.

Volviendo a una revisión de alquiler:

* Calcule sus ahorros reales de impuestos para saber para qué está jugando. Hay una cantidad prorrateada que necesita calcular después de tener más de tres años de uso no calificado (alquiler, oficina en el hogar, etc.).

* Encuentre la diferencia en los ingresos de alquiler que potencialmente podría ganar alquilando su residencia principal y restando los ingresos por alquiler perdidos de regresar a su alquiler.

* Escriba una lista de todos los pros y contras no monetarios de hacer el movimiento.

* Considere si un Intercambio 1031 es una mejor opción.

* Pregúntate si quieres vivir en el presente o en el futuro.

Nota: Siempre verifique con un contador calificado cuando se trata de realizar movimientos impositivos. Como una cuestión práctica, para calificar para la exclusión hogareña completa bajo el Código Sec. 121 (a) propiedad de dos de cada cinco años y regla de uso, el uso no calificado después de que el propietario abandone su residencia principal no puede exceder los tres años. Después de tres años, la exclusión libre de impuestos se prorratea por la cantidad total de años calificados dividida por la cantidad total de años que ha tenido la propiedad si ha vivido en ella durante dos de los últimos cinco años.

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