Para un chico al que le gusta analizar a fondo las cosas, cometí un error al vender mi casa que podría haberme costado cientos de miles de dólares. Antes de aceptar la oferta final, no pude hacer un análisis exhaustivo de qué casas similares comprado en un momento similar por un precio similar vendido por más recientemente. En vez de eso, solo miré los listados actuales, las casas vendidas recientemente, sin importar cuándo fueron compradas, analicé cómo se movía el punto medio general de precios, tomé la guía de mi agente de bienes raíces y me salí con la tripa.

En otras palabras, extrapolé la tendencia general del mercado de bienes raíces y la apliqué a mi casa sin encontrar comparaciones de manzanas con manzanas. Si el mercado de viviendas de SF subió un 50% desde 2012, ¡también lo fue el mío! Ahora me doy cuenta después de escribir esta publicación por qué no fui más completo. Temía que no me gustaría lo que encontré. Mi casa estaba en una calle concurrida cerca de una de las calles más transitadas de San Francisco (tres carriles en cada dirección). No quise revivir la decepción cuando traté de vender la casa en 2012 y fallé.

Para refrescar, compré una casa unifamiliar de 2,070 pies cuadrados, tres habitaciones y dos baños con una habitación y baño injustificados en la planta baja en un terreno de 2,300 pies cuadrados en febrero de 2005 por $ 1,525,000. Traté de vender la casa por $ 1,700,000 en 2012, pero no recibí una sola oferta. Finalmente, vendí la casa en junio de 2017 por $ 2,740,000 porque ya no quería ser un propietario.

En este post, ahora haré el ejercicio que debería haber hecho antes de enumerar mi casa. Este es un ejercicio que también debe hacer si planea vender su casa. ¡Si no quieres hacerlo, haz que tu agente inmobiliario lo haga! Se sorprenderá de sus hallazgos.

Ejemplo 1/3: 5 camas, 5 baños, 4525 pies cuadrados, pidiendo $ 2,295,000

Esta casa sacude mi casa de alquiler fuera del agua en términos de habitabilidad, calidad interior, tamaño de la casa y tamaño del lote. Soy un gran admirador de los edificios de fachada de ladrillo porque me recuerdan a los hogares de Virginia, donde viví durante ocho años.

Esta casa se encuentra en un terreno de medio acre en una comunidad cerrada con piscina, dos jacuzzis al aire libre y una cocina gourmet. La casa se encuentra en la ciudad de Moraga, un suburbio encantador 22 millas al este de San Francisco, donde la temperatura oscila alrededor de 70-85 grados durante todo el año. Desafortunadamente para el vendedor, la ciudad de Moraga declaró una emergencia fiscal en 2017 porque tuvieron una crisis administrativa.

Las escuelas públicas de la zona son buenas, y también hay un bonito club de campo en la ciudad para nadar, jugar al golf y al tenis. Todos los años vengo aquí para ver de forma gratuita el Heritage Bank Tennis Open, donde ex profesionales y jugadores universitarios compiten por $ 100,000 en premios. Este año, finalmente comencé a visualizar las posibilidades de la vida suburbana ahora que tengo un hijo.

En el frente financiero, esta casa fue comprada por $ 1,843,000 justo en el momento en que compré mi casa SF por $ 1,525,000. Ahora la casa está a la venta por $ 2,295,000, después de ir sin una oferta a $ 2,395,000 desde el 1 de abril de 2017. En el momento de este post, la casa entró en contrato en agosto, pero luego se cayó en noviembre de 2017.

En otras palabras, esta casa perfectamente hermosa le costó al comprador $ 328,000 más para comprar y generará al menos $ 445,000 menos que mi casa SI se vende por $ 2,395,000. Esa es una enorme diferencia de ganancias de $ 773,000. Tal diferencia es sorprendente dado que Moraga es un lugar buscado donde muchos profesionales que trabajan en San Francisco quieren vivir. Todo este tiempo pensé que toda el área de la bahía se estaba inflando a un ritmo similar. No tan.

Algunos puntos de partida: Hay oportunidades de valor relativo todo el tiempo si mira más allá de lo que está acostumbrado. Si no puede permitirse comprar en el vecindario más privilegiado, ¡está bien! Probablemente puedas obtener mucho más por lo mismo o menos si estás dispuesto a mirar. Eso es lo que hice en 2014 cuando decidí buscar casas panorámicas con vista al mar en la parte occidental de San Francisco. Dicho esto, los rendimientos pueden no ser tan buenos.

Antes de comprar, también es importante analizar la salud fiscal de la ciudad, la ciudad y el estado. Nunca se me hubiera ocurrido verificar las finanzas de un municipio cuando su precio medio de vivienda es más de $ 1,000,000. Si tiene un gobierno que maneja mal sus finanzas, puede esperar aumentos de impuestos y / o una reducción en los servicios. Vea Chicago como una ciudad modelo para la mala gestión fiscal.

https://www.zillow.com/homedetails/15-Merrill-Dr-Moraga-CA-94556/18473921_zpid/

Ejemplo 2/3: 3 dormitorios, 2 baños, condominio de 1.700 pies cuadrados en el distrito de Marina, SF

Algunos de ustedes están pensando que no es justo comparar una casa en los suburbios con mi antigua casa de alquiler en San Francisco, a pesar de que ambas viviendas tienen características demográficas similares. Lo suficientemente justo. Es difícil encontrar una casa que se compró en un momento similar (finales de 2004 / principios de 2005) a un precio similar ($ 1,525,000), pero encontré otra.

Aquí hay un condominio de piso completo más bajo en el mismo barrio que mi antigua casa. Con tres dormitorios, dos baños y 1,700 pies cuadrados, el condominio es similar en tamaño a mi casa de 2,070 pies cuadrados que vendí. El comprador objetivo es definitivamente el mismo también. El condominio parece haber sido remodelado tal vez hace 20 años basado en las fotos del baño y la cocina. Está en un bloque principal, a diferencia de mi casa.

La casa fue comprada por $ 1,500,000 en octubre de 2005.Debido a que el mercado subió alrededor del 10% en 2005, digamos que el costo de manzanas a manzanas fue de $ 1,410,000 si hubieran comprado el condominio cuando cerré en marzo de 2005. Después de estar en el mercado por $ 1,795,000 desde el 6 de abril de 2017, el vendedor bajó el precio a $ 1,750,000 el 16 de junio de 2017 y finalmente aceptó una oferta de $ 1,720,000.

En otras palabras, durante el mismo período de tiempo, el dueño de la propiedad solo ganó $ 220,000, o $ 1,020,000 menos de lo que hice en mi casa.

Una comida para llevar: Los condominios, incluso en mejores ubicaciones, pueden rendir menos de viviendas unifamiliares porque son más susceptibles a grandes aumentos de oferta. Ahora estamos viendo una oleada de construcción de condominios en San Francisco que está afectando los precios de alquiler y propiedad. Los nuevos condominios no solo compiten con condominios antiguos, sino que también compiten con casas unifamiliares en un punto de precio similar a medida que la demografía cambia hacia una vida más simple.

https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/3622-Broderick-St-94123/unit-1/home/1227703?utm_source=myredfin&utm_medium=email&utm_campaign=iphone_email&utm_nooverride=1&utm_content=home_image

Ejemplo 3/3: casa unifamiliar de 3 dormitorios, 2.5 baños, 2.100 pies cuadrados en la Marina, SF

OK, entonces ahora estás pensando que es injusto comparar mi casa unifamiliar con un condominio en la misma área, aunque el tamaño y el tipo de comprador sean similares. ¡Lo suficientemente justo!

Me encontré con una casa que es básicamente mi misma casa, justo en una manzana estupenda con poco tráfico, y muy cerca del Palacio de Bellas Artes y la Bahía. Hablé con el agente de bienes raíces y mencionó que pusieron "una buena cantidad de dinero" para renovar los dos baños. También pintaron todo el interior, renovaron los pisos superiores y organizaron la casa también. De acuerdo con los conocimientos de renovación de mi casa, supongo que gastaron alrededor de $ 50,000 en arreglar todo, más $ 15,000 en montaje.

Encantadora casa ¿verdad? En 2004, cuando buscaba comprar una casa unifamiliar en la Marina, este era el tipo de casa en una calle tranquila que quería comprar. Pero ya todos iban por alrededor de $ 1,000 / sqft, lo que significaba que esta casa se habría vendido por aproximadamente $ 2,100,000. No podía pagar este precio, así que compré una casa similar, pero en una calle inferior por un 29% ($ 600,000) menos.

Con la forma en que se terminó la casa y la ubicación, supuse que la casa superaría los $ 2,995,000 que pedía por $ 100,000 - $ 200,000. Esto es San Francisco, después de todo, donde las casas tienen un precio determinado por debajo del mercado para encender una guerra de ofertas.

Lo que ocurrió fue extraño. La casa entró en espera a $ 2,995,000 dentro de los 14 días posteriores a la cotización, lo que me dio la confianza de que mi supuesto de fijación de precios era correcto. Pero un par de días antes de la casa se cerró, el precio del listado cambió a $ 2,799,000.

Me preguntaba por qué este sería el caso dado el estado pendiente, y me di cuenta por qué después de que la casa finalmente se vendió por $ 2,807,000. Al cambiar el precio de venta a $ 2,799,000, el agente de bienes raíces y el vendedor podrían decir oficialmente que la casa se vendió por más de lo solicitado. ¡Cosas complicadas!

Sinceramente, estoy muy sorprendido por el precio de venta final. Si va a utilizar mi descuento del 29% en los precios cuando compré a principios de 2005, la casa debería haberse vendido por más cerca de $ 3,800,000 ya que vendí mi casa por $ 2,740,000. Incluso con un estrechamiento de la brecha de precios a una prima del 15% para la ubicación superior, la casa debería haberse vendido por al menos $ 3,150,000, que es lo que esperaba.

El vendedor había gastado ~ $ 65,000 para preparar la casa para la venta, mientras que yo gasté solo $ 4,000 para reacabar los pisos, arreglar el patio y comprar un lujoso grifo de cocina. Por supuesto, pasé ocho horas pintando dos habitaciones y retocando todas las molduras, pero aún así. El diferencial de costos de trabajo preparatorio junto con la comisión de agente inmobiliario un 1% mayor que el vendedor tuvo que pagar es mucho.

Algunos puntos de partida: Tenga cuidado con la preparación de su casa para la venta. He visto tantos casos en los que el comprador acaba de entrar y lo arranca todo, como lo hace este comprador después de que hablé con el contratista que estaba fuera cuando estaba caminando después de la venta. La pintura, el acabado de los pisos, la actualización de los accesorios, la limpieza y la puesta en escena son probablemente lo suficientemente buenos si puedes vender el sueño.

Un agente de bienes raíces me dijo que si gastaba $ 50,000 - $ 60,000 en preparar mi casa, podría obtener "tal vez $ 2,500,000". Quería que pintara sobre mi fachada de ladrillos naturales a un gris oscuro también. ¡Loca! Entonces obtuve su opinión sobre el color del tinte y me dijo que también era gris oscuro. Pero luego llamó a su diseñador de interiores, quien dijo que era de color blanco roble. Luego, hablé con otro productor superior que dijo que debía aclarar la mancha para mostrar el piso original. Todos tenían una opinión diferente.

Finalmente, aunque los agentes de bienes raíces son absurdamente caros, el agente de bienes raíces correcto puede marcar la diferencia en función de sus conexiones. Solo hay una ventana de ~ 45 días para vender una propiedad antes de que se convierta en un pez suelto, y el agente inmobiliario correcto podrá maximizar la exposición a los agentes adecuados. Todo lo que se necesita es un comprador perfecto para hacer el trato. A mi comprador le encantó la fachada de ladrillos de mi casa porque le recordaba las casas coloniales en UVA, donde fue a la escuela. No le molestaba la cercanía de una calle concurrida y le gustaba que una planta tuviera tres dormitorios y dos baños completos, dado que tenía una novia y un niño pequeño.

https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/2028-Jefferson-St-94123/home/881785

Tantas variables para comprar y vender una casa

Aquí hay algunas recomendaciones comunes antes de comprar: 1) no comprar la casa más cara de la cuadra, 2) comprar en la mejor ubicación posible, 3) comprar durante la mitad del invierno, 4) comprar a una pareja para divorciarse, 5) ofreciendo todo el dinero en efectivo, 6) comprando en un área fiscalmente sólida con un tremendo crecimiento del empleo, y 7) comprando por debajo de una cierta valoración.

Ahora que he vendido mi casa, me doy cuenta de que hay más variables que contribuyen a obtener el mejor precio posible, incluido un agente de bienes raíces bien conectado que puede encontrar al comprador adecuado y buena suerte pasada de moda.

Si no tuviera miedo de perder mi trabajo en Manhattan durante el colapso de las puntocom, nunca me habría mudado a San Francisco en 2001. Si nunca asistí a una casa abierta para un condominio de tres dormitorios por $ 1.2M en el invierno de 2004, Nunca habría estacionado mi auto al lado de la casa que terminé comprando en 2005 y vendiendo este año. Si mis inquietos inquilinos nunca decidieron mudarse en mayo de 2017, nunca habría tenido la oportunidad de probar el mercado. Si nunca hubiera conocido a mi agente de bienes raíces en una casa que estaba a un par de cuadras de la casa nueva un año y medio antes, nunca habría encontrado al agente con mi comprador ideal.

La suerte es fácil de encontrar en un mercado alcista. La clave es reconocer si estamos en un mercado alcista o no y presionar si lo estamos, y dejar de correr riesgos si hay signos de desaceleración. No olvide que muchas veces, el dinero se gana con la compra, no con la venta. Para su detrimento a largo plazo, veo que muchos compradores emocionales pagan precios irracionales porque les encanta la cocina o se les ha superado demasiadas veces (ejemplos n. ° 1 y n. ° 2). Un buen agente de bienes raíces debería poder sacarte de la cornisa.

Aunque es mejor conservar su propiedad para siempre, si desea venderla, debe venderla cuando no tenga que venderla. Es cuando tienes que vender que podrías estar jodido porque no tendrás tanto valor para negociar y todos los demás también querrán vender. Una vez que se produce un descenso, el fondo se cae y verá que los buitres ofrecen mucho más que preguntar. Experimenté esto durante mi lista sin éxito en 2012, cuando recibí susurros por $ 100,000 por debajo de las preguntas.

Finalmente, todo lo que se necesita es que un comprador se enamore del lugar y pague un dólar superior. Sacó una hipoteca de $ 2,000,000 y una segunda por $ 300,000. Por lo tanto, vale la pena pasar un poco más buscando eso si puede permitirse esperar.

Todo lo que se necesita es un ingreso familiar de $ 500,000 para pagar una vivienda de precio medio de $ 1.5M en el área de SF Bay

Mi realización final es que si hiciera este ejercicio antes de obtener mi oferta inicial de $ 2,600,000, con mucho gusto lo habría tomado y no habría contraatacado a $ 2,788,000 antes de establecerme finalmente en $ 2,740,000. El ejemplo # 3 que se vende por $ 2,807,000 hubiera implicado que mi casa estaba valorada en ~ $ 2,400,000 con un descuento del 15%.

Estoy Por supuesto Dentro de 20 años, miraré hacia atrás y me daré cuenta de lo barato que vendí mi casa. No tengo dudas de que la casa valdrá $ 4M + para el año 2037. Pero al menos durante los próximos 12 meses, me siento bien con mi venta, especialmente dado que reinvirtí las ganancias en inversiones verdaderamente pasivas que toman cero de mi tiempo y puede proporcionar mayores rendimientos ahora que el mercado de SF se está enfriando.

Relacionado: Todas las indicaciones a considerar antes de vender una propiedad de inversión

Lectores, ¿alguna lección que hayas aprendido al vender tu casa? ¿Cuáles son algunas sorpresas que descubrió antes o después de vender? ¿Cuáles son algunas otras cosas que los vendedores de viviendas deberían considerar antes de listar?

Comentarios En El Sitio: