Cómo refinanciar una hipoteca que está bajo el agua

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Anonim

Desafortunadamente, estar bajo el agua en su hipoteca, o tener menos del 20 por ciento de capital en su casa, puede dificultar la refinanciación. Pero el gobierno tiene varios programas para ayudar a los prestatarios a aprovechar las bajas tasas hipotecarias actuales o evitar la ejecución hipotecaria al reducir sus pagos hipotecarios mensuales.

Si está bajo el agua en su hipoteca, siga estos pasos para tratar de refinanciar su casa:

Mire en una nueva evaluación

Si le hicieron una tasación de su vivienda para comenzar el proceso de refinanciamiento, es probable que le haya sorprendido que su casa haya sido tasada por menos de lo que cree que vale la pena. Las evaluaciones de las viviendas son en general minuciosas y se basan en formularios estándar. Pero hay espacio para la subjetividad y la fluctuación, según su tasador.

Entonces, si siente que su evaluación establece el valor de su casa demasiado bajo, haga lo mejor posible con una nueva evaluación. Puede costar entre $ 200 y $ 500, pero si ahorra una fortuna con un refinanciamiento, el dinero podría valer la pena.

Esta es una opción especialmente buena si unos pocos miles de dólares en valor tasado marcarían una gran diferencia en su capacidad para refinanciar.

Echa un vistazo a los programas gubernamentales

Si está bajo el agua en su casa, o si no tiene mucha equidad, debe comenzar revisando los programas respaldados por el gobierno. Hay varias opciones, incluyendo HARP, el programa de refinanciamiento optimizado FHA y HAMP.

Estos son los aspectos básicos de estos programas, que pueden utilizarse para refinanciar su hipoteca o, como mínimo, reducir sus pagos durante un período de tiempo determinado:

HARP: programa de refinanciación asequible

HARP es excelente si está bajo el agua en su préstamo pero no está atrasado en los pagos de su hipoteca. Para calificar para este refinanciamiento, deberá cumplir con varios requisitos, incluido estar al día con su hipoteca. Su préstamo también debe ser propiedad o respaldado por Freddie Mac o Fannie Mae.

Puede encontrar la lista completa de requisitos en el sitio oficial de HARP.

Si cumple con todos estos requisitos, podrá trabajar con su prestamista actual, o un nuevo prestamista aprobado por Fannie Mae o Freddie Mac, para aprovechar los costos más bajos y las tasas hipotecarias. El proceso es similar a un refinanciamiento regular, con la diferencia de que los propietarios con poca o ninguna equidad son elegibles.

FHA optimiza la refinanciación

Si tiene una hipoteca respaldada por la FHA, el programa de refinanciación optimizado puede ser una buena opción para usted. Este tipo de refinanciamiento no requiere una tasación, pero se basa en el precio para el que usted compró la casa. Esto significa que si el valor de su casa ha disminuido debido a las condiciones del mercado, una línea simplificada de la FHA puede ayudarlo a obtener una hipoteca con un interés más bajo.

No puede hacer una refinanciación con una línea simplificada de la FHA, y la refinanciación tendrá que reducir su principio mensual y los pagos de intereses en alrededor del 5 por ciento o más. También puede usar esta opción para convertir su hipoteca de tasa ajustable en una hipoteca de tasa fija.

Una ventaja de una refinanciación simplificada es que puede que no necesite efectivo en efectivo para los costos de cierre. Habrá costos de cierre, pero se pueden transferir a su préstamo y pagarse mes por mes.

HAMP: programa de modificación de viviendas asequibles

HAMP no es, técnicamente, un programa de refinanciación, es un programa de modificación de préstamos, pero se puede utilizar para reducir los pagos de su hipoteca. El programa está destinado a los propietarios con dificultades que pueden perder sus hogares sin un pago reducido.

En junio de 2012, el programa se amplió para incluir a más propietarios. Antes de eso, tenías que ser un propietario-ocupante y tener una proporción de deuda por ingreso del 31 por ciento o menor. Ahora, puede solicitar HAMP en una vivienda que alquila o planea alquilar y, posiblemente, si su proporción de deuda a ingresos es superior al 31 por ciento.

Básicamente, HAMP puede reducir sus pagos mensuales de la hipoteca durante un período de tiempo determinado, por lo general hasta 60 meses, mientras se recupera financieramente.

Alternativa de Reducción de Principios (PRA)

De nuevo, este programa no es técnicamente un refinanciamiento, pero tiene algunos efectos similares. Si está bajo el agua en su casa por una gran cantidad, este programa puede ayudar a alentar a su prestamista a reducir la cantidad que debe en su hogar.

Tendrá que demostrar que ha tenido dificultades financieras, pero que aún puede pagar el pago nuevo y modificado después de que se reduzca el principio.

¿Por qué un prestamista hipotecario reduciría su principio? Digamos que usted debe $ 300,000 en una casa que ahora vale $ 250,000. Si su prestamista tiene que ejecutar una hipoteca sobre usted, probablemente no obtendrá los $ 250,000 completos después de los costos de venta, etc. Saldrán al menos $ 75,000 o más.

Pero si le quitan $ 50,000 de su préstamo, tienen una posibilidad de recuperar los $ 250,000, más intereses. No todos los prestamistas hipotecarios aprovecharán esta oportunidad, pero muchos lo harán, especialmente con un programa respaldado por el gobierno.

¿No está seguro de cuál, si alguno, de estos programas funcionaría para usted? Consulte a los asesores de HUD en su área para obtener algunos consejos sobre sus mejores opciones.

Considere sacar dos préstamos

Si no está bajo el agua por mucho y tiene un buen crédito, una opción podría ser solicitar dos préstamos: una primera hipoteca por la mayor parte del valor de su vivienda y una segunda hipoteca de mayor interés o línea de crédito con garantía hipotecaria. El segundo préstamo será más fácil de pagar porque será más pequeño, a pesar de que tendrá una tasa de interés más alta.

Esta opción le permite usar la segunda hipoteca de mayor interés como un anticipo de una refinanciación. A continuación, puede obtener una tasa de interés mucho más baja en la hipoteca principal a través de un refinanciamiento, lo que puede reducir el total de sus pagos mensuales por completo.

Comuníquese con su prestamista

Finalmente, incluso si no es elegible para un programa gubernamental, es importante comunicarse con su prestamista lo antes posible. Si tiene problemas para realizar los pagos de la hipoteca, o si está dispuesto a aprovechar las bajas tasas de interés actuales, pregúntele a su prestamista acerca de las opciones disponibles para usted.

De nuevo, generalmente es una ventaja para el prestamista trabajar con usted, en lugar de excluirlo. Pero tendrá que comenzar la conversación mucho antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria, preferiblemente antes de perder un pago de la hipoteca.

Si su hipoteca está bajo el agua, la refinanciación puede ser difícil. Pero poder quedarse en su casa o aprovechar las tasas de interés hipotecarias actuales hace que valga la pena el esfuerzo.

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