Revista Fundrise Heartland eREIT ™: Crowdfunding inmobiliario para inversores no acreditados

Tabla de contenido:

Revista Fundrise Heartland eREIT ™: Crowdfunding inmobiliario para inversores no acreditados
Revista Fundrise Heartland eREIT ™: Crowdfunding inmobiliario para inversores no acreditados

Video: Revista Fundrise Heartland eREIT ™: Crowdfunding inmobiliario para inversores no acreditados

Video: Revista Fundrise Heartland eREIT ™: Crowdfunding inmobiliario para inversores no acreditados
Video: ✅ MEJOR MOMENTO para COMPRAR CASA 😎 [Warren BUFFETT nos dice Cuándo Es..] 2024, Marcha
Anonim

Después de publicar mi publicación, Enfoque en las tendencias: por qué estoy invirtiendo en The Heartland of America, un par de lectores señalaron que Fundrise, una de las principales plataformas de crowdfunding de bienes raíces, en realidad ofrece un eREIT de Heartland. La última vez que escribí sobre ellos en 2016, solo tenían un eREIT ™ de ingresos y crecimiento, por lo que es genial ver que han ofrecido nuevos productos para satisfacer la demanda.

Una de las características únicas de todos los eREITs ™ de Fundrise es que no es necesario ser un inversor acreditado ($ 200K + ingresos, $ 1M + patrimonio neto excluyendo la residencia principal) para invertir debido a la Regulación A + del Título IV de la Ley JOBS. La regulación A + es un tipo de oferta que permite a las empresas privadas recaudar hasta $ 50 millones de inversores no acreditados. Piense en Reg A + como lanzar una mini IPO, pero con tarifas más bajas que el proceso de IPO tradicional.

Dado que soy optimista en el corazón durante los próximos 10 años, Heartland eREIT ™ suena como una inversión prometedora. Mi CD de 7 años con un rendimiento del 4% finalmente ha llegado y me gustaría reinvertirlo sabiamente. Hagamos una descripción general de inmersión profunda para comprender todos los pros y contras.

Descripción de Fundrise Heartland eREIT ™

A continuación hay información que he tomado directamente del sitio web de Fundrise seguido de algunas preguntas y respuestas y mis pensamientos al final.

1) Objetivo

Image
Image

2) Horizonte de tiempo

Image
Image

3) Geografía Heartland

Image
Image

4) Muestra de inversiones actuales

Image
Image

5) Estrategia de inversión

Bastante equilibrado
Bastante equilibrado

Preguntas y respuestas importantes

Aquí están todas las preguntas que me preguntaba. Algunas de las respuestas son de su sitio web y otras que obtuve directamente de la empresa.

¿Qué es un eREIT ™?

Un "eREIT ™" es un fideicomiso de inversión inmobiliaria, o REIT, patrocinado por Rise Companies Corp. (la compañía matriz de Fundrise, LLC) y se ofrece directamente a los inversores en línea, sin intermediarios ni comisiones de venta. Cada eREIT ™ tiene la intención de invertir en un conjunto diversificado de activos inmobiliarios comerciales, como apartamentos, hoteles, centros comerciales y edificios de oficinas de todo el país.

¿Cómo gano dinero?

Usted gana rentabilidades potenciales basadas en las inversiones inmobiliarias realizadas por cada eREIT ™ en el que invierte. Al invertir en un eREIT ™, usted está comprando acciones ordinarias de una compañía de responsabilidad limitada. A su vez, eREIT ™ utiliza los ingresos de su venta de acciones ordinarias para realizar inversiones en activos inmobiliarios comerciales.

Como inversionista, tiene derecho a su porción prorrateada de cualquier ingreso obtenido y distribuido por eREIT ™. Se anticipa que las distribuciones se realizarán trimestralmente, comenzando después del primer trimestre completo de operaciones, que se espera sea el primer trimestre completo después del lanzamiento de una oferta particular de eREIT ™ de acciones ordinarias. Sin embargo, no puede haber garantía de que cualquier eREIT ™ sea rentable, y los inversionistas pueden estar sujetos a la pérdida parcial o total de su inversión.

¿En qué estoy invirtiendo?

Un REIT es una compañía que combina el capital de muchos inversores individuales para adquirir o invertir en un grupo diversificado de bienes raíces comerciales. Se requiere un REIT para distribuir al menos el 90% del ingreso gravable anual que gana a los inversores.

¿Cuáles son los costos y tarifas asociados con la inversión en un eREIT ™?

Asumiendo una oferta completamente suscrita, cada eREIT ™ anticipa tener un reembolso de gastos organizacionales de aproximadamente el 2%, gastos de comercialización y distribución de cada oferta hasta el 1%, y honorarios anuales de gestión de activos y gastos operativos de aproximadamente 1-1.5%.

Sin embargo, lo anterior no pretende ser una explicación completa de los honorarios asociados con cada eREIT ™, que puede variar entre los eREITs ™, y está calificado en su totalidad por la divulgación contenida en la sección "Compensación de la gerencia" de cada eREIT's ™ Circular de oferta, que está disponible en https://fundrise.com/oc.

¿Puedo canjear (vender) mis acciones?

Sí, con algunas limitaciones. Si bien debe ver su inversión a largo plazo, cada eREIT ™ ha adoptado un plan de rescate trimestral, mediante el cual los accionistas pueden solicitar que un eREIT ™ canjee algunas o todas sus acciones al final de cada trimestre, sujeto a ciertas limitaciones. Es posible que no canjeemos más del 5% del total de acciones en circulación de un eREIT ™ en un año determinado.

Image
Image

¿Cuáles son los riesgos involucrados?

Invertir en un eREIT ™ implica una serie de riesgos y solo debe ser considerado por inversores sofisticados que entienden los riesgos involucrados y pueden soportar la pérdida de toda su inversión. Todos los inversores deben revisar cuidadosamente la sección Factores de riesgo de cada Circular de oferta eREIT's ™.

¿Cuáles son las diferencias entre los eREIT?

Las principales diferencias entre los eREITs ™ son (i) los activos que cada eREIT ™ pretende adquirir y (ii) la estrategia de inversión individual de cada eREIT ™ (que puede variar según la ubicación, el tipo y la estructura de la inversión). Los inversionistas en un eREIT ™ tendrán exposición únicamente a los activos mantenidos por el eREIT ™, y no estarán expuestos a los activos mantenidos en ningún otro eREIT ™.

Por ejemplo, el Income eREIT ™ tiene la intención de adquirir activos que paguen devoluciones sobre una base más actual, lo que se anticipa que producirá flujos de efectivo más predecibles y confiables; sin embargo, Growth eREIT ™ tiene la intención de adquirir activos que espera tener una mayor apreciación en el tiempo, lo que puede producir mayores retornos pero distribuciones menos frecuentes.

¿Cuál es el monto mínimo de inversión?

$1,000.

¿Cuál es el último dividendo trimestral declarado para Heartland eREIT ™?

El Heartland eREIT ™ declaró un dividendo anual aproximado de 8.25% para el 1T'17 neto de tarifas.

¿Con qué frecuencia se pagan los dividendos?

Trimestral.

¿Hay alguna manera de rastrear el movimiento del precio del eREIT?

Las acciones de eREIT ™ se ofrecen inicialmente a $ 10.00 por acción, un valor que fue determinado arbitrariamente por nuestro gerente. Después de un período inicial de aceleración, el valor del activo neto (NAV) por acción se ajustará trimestralmente. Cada ajuste de NAV para los eREITs ™ se archivará en su respectiva página web SEC Edgar en consecuencia.

¿Cómo es sabido el ingreso y la venta del eREIT?

La sección de impuestos de nuestras Preguntas frecuentes explica cómo se tratan y los formularios que reciben los inversores. Debe recibir un Formulario 1099-DIV para los dividendos y el Formulario 1099-B para cualquier venta.

¿Cuál es el costo de compra? ¿O está incrustado el costo?

El precio de compra por acción se ajustará cada trimestre fiscal e igualará el mayor de (i) $ 10.00 por acción o (ii) la suma de nuestro valor liquidativo, o NAV, dividido por el número de nuestras acciones ordinarias en circulación a partir del final del trimestre fiscal anterior (NAV por acción).

¿Cuál es el tamaño (activos bajo administración) de cada uno de sus eREIT?

El estado más actualizado de las ofertas de eREIT ™ se puede encontrar en la respectiva presentación de SEC Edgar de eREITs ™.

A partir del 3 de enero de 2017, Fundrise ha recaudado el producto total de la oferta bruta de aproximadamente:

  • $ 6.43 millones de suscripciones establecidas en East Coast eREIT ™
  • $ 5.55 millones de suscripciones establecidas en Heartland eREIT ™
  • $ 7.01 millones de suscripciones establecidas en la costa oeste eREIT ™

A partir del 3 de enero de 2017, Fundrise ha recaudado el producto total de la oferta bruta de aproximadamente (totalmente suscrito):

  • $ 50 millones de suscripciones establecidas en el ingreso eREIT ™
  • $ 50 millones de suscripciones establecidas en Growth eREIT ™

¿Por qué habría uno? eREIT ™ ser ¿cerrado? ¿Cuál es el límite del tamaño?

Los eREITs de ingresos y crecimiento ™ están completamente suscritos en este momento. Con base en las regulaciones bajo las cuales ofrecemos nuestros eREITs ™, estamos limitados a recaudar hasta $ 50M en acciones ordinarias en un año determinado.

Pensamientos personales

Potencial de rendimiento atractivo. Con un rendimiento anualizado del 8.25% neto de tarifas (lo comprobé dos veces con ellos) , Heartland eREIT ™ es relativamente atractivo si pagan esta cantidad trimestralmente.

Actualmente expuesto a solo tres estados. Soy fanático de los bienes raíces en Texas y Colorado (no tanto en Illinois). Sin embargo, me pregunto sobre los otros estados centrales como Nebraska, Kansas y Oklahoma. Una mayor diversificación geográfica sería agradable. Supongo que ampliarán su cartera geográfica.

Flexibilidad y diversidad Para los inversores no acreditados, estos eREITs ™ especializados son una forma fácil de obtener una exposición específica de bienes raíces regionales con un obstáculo bajo de $ 1,000 ya que Fundrise tiene West eREIT ™, Heartland eREIT ™ y East eREIT ™. Es bueno poder diversificarse lejos de donde actualmente renta o posee propiedades físicas, especialmente para las personas que viven en ciudades costeras caras como San Francisco, Los Ángeles, San Diego, Nueva York y Washington DC, donde el mercado inmobiliario se está desacelerando.

Restricciones de liquidez A diferencia de un REIT que cotiza en bolsa, un eREIT ™ ajusta su Valor liquidativo (precio) una vez por trimestre. Además, si necesita dinero de eREIT ™, solo puede vender una vez por trimestre. Por lo tanto, es importante que solo invierta dinero que pueda permitirse inmovilizar mientras dure el horizonte temporal del fondo.

Índice de gastos. El mayor inconveniente con la Regulación A + es que cada eREIT ™ solo puede tener un tamaño máximo de $ 50 millones. Con gastos de hasta $ 1,000,000 al año, la relación de gastos más baja es, por lo tanto, del 2% ($ 1M / $ 50M). Puede ver cómo los gastos pueden ser realmente un lastre si no se gestionan al unísono con el crecimiento de los activos.

Para ayudar con el arrastre de gastos, hay una sección importante en la circular de ofertas llamada Exención de exención de cuotas que básicamente indica que el Administrador puede renunciar a las tarifas de gestión durante un cierto período hasta que se acumulen suficientes activos.

No hay forma de evitar el hecho de que el 2% es una tarifa alta en comparación con la mayoría de las otras oportunidades de inversión que existen. La esperanza para los inversores es que, por esta tarifa, Fundrise podrá elegir las mejores inversiones que ofrezcan los rendimientos más ajustados al riesgo, ya que a menudo es difícil saber cuál es la mejor, ya que todas suenan bastante bien.

Dado que los dos primeros eREITs ™ se llenaron a capacidad rápidamente, parece probable que también lo hagan estos tres eREITs ™ regionales, extendiendo así los costos a una base más amplia. Estratégicamente, desea ser el último inversor en unirse para pagar el menor porcentaje de costos. Pero también podrías perderte el barco.

Producto que ofrece potencial de expansión. Una vez que cada capacidad de eREIT se llene hasta $ 50M, un inversor tendrá que esperar hasta que se cree el próximo eREIT ™ para invertir. Puedo imaginar un escenario donde Fundrise crea Heartland eREIT ™ II, III, IV, V, etc.Si Fundrise tiene la mano de obra, no solo continuarán teniendo ofertas específicas para inversores acreditados en su plataforma, sino que también tendrán una gran cartera de eREITs ™ para inversores no acreditados. 20 eREITs a capacidad es un fresco $ 1 billón de dólares en activos bajo administración.

Innovador. Tienes que hacer una apuesta en Fundrise desde que la Ley JOBS solo pasó en 2012. Fundrise fue la primera semilla financiada en 2011 y desde entonces ha recaudado ~ $ 41 millones. Recientemente hicieron su propio financiamiento de la compañía Regulation A + mediante la presentación de una "Oferta pública de Internet" de parte de sus miembros actuales.

Más de 2.300 miembros de Fundrise, incluidos inversores de los 50 estados, participaron en la oferta pública de Internet, según la compañía. Los inversionistas tuvieron que comprar al menos 200 acciones, o $ 1,000, para participar en la oferta. Y solo podrían participar los inversores existentes con Fundrise. En total, su Oferta Pública de Internet recaudó un impresionante $ 14.6 millones, lo que significa que habrán recaudado al menos $ 54.6 millones en fondos totales una vez que se resuelva la última recaudación de fondos.

Su oferta pública inicial más su creación de la categoría eREIT ™ es bastante innovadora.

Conclusión

El 8.25% es una muy buena red de retorno anualizada de honorarios para Heartland eREIT ™ dado que es aproximadamente 3.5 veces la tasa de rendimiento actual libre de riesgo (rendimiento de bonos a 10 años). Me gusta el hecho de que, a diferencia de los préstamos P2P, hay un activo real detrás de la inversión que se puede resolver en caso de que lleguemos a un punto difícil.

Para aquellos que buscan la diversificación geográfica de bienes raíces y que no son inversores acreditados, Heartland eREIT ™ es una solución para mi tesis de inversión en el corazón. Para aquellos que están acreditados, pueden construir su propia cartera de crowdfunding de bienes inmuebles de forma individual utilizando un marco de inversión de crowdfunding inmobiliario que publicaré en un futuro cercano.

Estoy dispuesto a comenzar a invertir $ 10,000 para ver cómo va. Después de recibir más comentarios de la comunidad, ajustaré mi inversión en consecuencia. En caso de que se lo pregunte, tengo una cartera de inversión diversificada que contiene REIT cotizados en bolsa (O, OHI) y ya tiene ingresos fijos. Mi objetivo es construir una cartera de crowdfunding de bienes raíces de $ 500,000 que arroje entre $ 40,000 y $ 60,000 al año en ingresos para el año 2020. Hasta ahora estoy a $ 260,000 del camino.

Lectores, ¿alguien invirtió en un Fundrise eREIT ™? Me encantaría recibir sus comentarios sobre lo que ha sido su experiencia hasta ahora. ¿Los rendimientos han coincidido con los objetivos? ¿Hubo sorpresas negativas en el proceso de inversión? ¿Te parece bien un retorno anualizado de 8.25% de las tarifas? Cuanta más información pueda compartir, mejor me gustaría compartir todo el conocimiento posible.

Recomendado: