Todo lo que necesita saber sobre PMI en hipotecas FHA

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Anonim

En los últimos tres años, la Administración Federal de Vivienda (FHA) ha cambiado sus reglas con respecto al seguro hipotecario privado (PMI). Estas reglas han cambiado la naturaleza completa de PMI tal como se aplica a las hipotecas FHA, específicamente.

Aunque la FHA modifica las reglas con frecuencia, en realidad ha habido dos cambios importantes: uno bueno y el otro no bueno en absoluto.

El buen cambio es que la FHA redujo sus primas de seguro hipotecario en enero de 2015. En el lado negativo, han hecho a PMI esencialmente permanente durante la vida de la mayoría de las hipotecas que aseguran.

Las buenas noticias: menor PMI en hipotecas FHA

La FHA hizo el anuncio en enero de 2015 de que las hipotecas aseguradas por la FHA que se originaron después del 26 de enero de 2015 recibirían una tasación del PMI más baja.

Es importante entender que, a diferencia de los préstamos convencionales, la FHA en realidad impone dos cargos diferentes de PMI sobre las hipotecas que asegura. (Nota: la documentación de la FHA en realidad se refiere a PMI como la prima del seguro hipotecario o MIP).

  1. Upfront MIP o UFMIP, que es una tarifa plana única que se cobra como un porcentaje de la nueva hipoteca, y
  2. MIP anual (o mensual), que es un cargo recurrente que se basa en un porcentaje del saldo pendiente de la hipoteca y se agrega al pago de la hipoteca cada mes.

La FHA cobra una prima de UFMIP igual al 1,75% del saldo de la nueva hipoteca. Esa tasa hizo no cambiar con el anuncio de enero de 2015. Sin embargo, el MIP mensual disminuyó, y sustancialmente eso.

La FHA tiene tasas variables en el MIP anual, dependiendo del tamaño del préstamo y el monto del enganche. Pero en lo que es, con mucho, el tipo de préstamo más común para los prestatarios de la FHA -una hipoteca a 30 años con una baja de menos del 5% y un saldo de préstamos de hasta $ 625,500-, la tasa de la prima anual bajó del 1.35% al 0.85%.

Lo que esto significa es que si hubiera tenido una hipoteca de $ 200,000 antes del 26 de enero de 2015, la prima anual sería de $ 2,700 ($ 200,000 X 0.0135) o $ 225 por mes. Pero a partir de ahora, sería solo $ 1,700 ($ 200,000 X.0085), o $ 141.67 por mes.

Tenga en cuenta que el MIP anual se calcula en función del saldo pendiente de la hipoteca, no del monto original del préstamo. A medida que el saldo del préstamo disminuye, la prima anual del MIP disminuirá con él. Aún así, la reducción en la tasa de prima podría ahorrarle una carga de dinero durante la vigencia de su préstamo.

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Las malas noticias: el MIP mensual de la FHA no puede cancelarse

En los préstamos convencionales, el PMI puede cancelarse una vez que haya pagado el préstamo hasta el 80% o menos del valor original de su vivienda. Además, se requiere que el prestamista elimine el PMI, incluso sin que usted tome ninguna medida, una vez que el préstamo se haya pagado hasta el 78% del valor original de la propiedad, siempre que esté al día con sus pagos. Esto significa que con un préstamo convencional, sus pagos totales de la hipoteca eventualmente caerán cuando haya pagado el saldo de su hipoteca.

Ese solía ser el caso con las hipotecas FHA, también. Pero todo cambió cuando la FHA emitió pautas revisadas efectivas para los préstamos originados el 1 de abril de 2013 o después. Enfrentando aumentos continuos en los reclamos de hipotecas en mora, la FHA se vio obligada a implementar primas MIP permanentes para cubrir sus pérdidas. (Vale la pena señalar que en el mismo fallo, la FHA también aumentó las tasas mensuales de MIP en 10 puntos básicos en todos los tipos de préstamos).

Lo que eso significa es que en la mayoría de las hipotecas de la FHA continuará pagando el MIP anual durante toda la vida del préstamo. Casi.

La FHA ha creado dos esquemas diferentes para MIP. Para los préstamos en los que el comprador realiza un pago inicial del 10% o más, el MIP anual se cancelará al final del plazo del préstamo o después de 11 años, lo que ocurra primero.

Para cualquier préstamo que incluya un pago inicial inferior al 10%, el MIP anual continuará mientras dure el préstamo. Desafortunadamente, los préstamos con pagos iniciales de menos del 10% representan la gran mayoría de los préstamos de la FHA, ya que la FHA solo requiere un anticipo del 3.5%. El plazo del préstamo no afecta esta regla, ya sea que saque una hipoteca a 15 años o una hipoteca a 30 años.

También vale la pena señalar que si su hipoteca de la FHA se originó antes del 1 de abril de 2013, aún es elegible para que se cancele el MIP anual de acuerdo con las reglas originales. La eliminación de la disposición de cancelación se aplica solo a los préstamos originados después de esa fecha.

¿Cómo puede deshacerse de MIP en un préstamo de la FHA?

Básicamente hay dos opciones aquí: 1) pagar su hipoteca FHA o 2) refinanciar su hipoteca FHA en un préstamo convencional que no requiere PMI.

La primera opción es bastante autoexplicativa. Si cancela su hipoteca FHA anticipadamente, terminará pagando menos en MIP de lo que hubiera pagado de otra manera. Pero igual tendrá que hacer los pagos del PMI cada mes durante la vigencia de su préstamo.

En los préstamos convencionales, el PMI generalmente se requiere solo si usted compra una vivienda con un anticipo de menos del 20% o si refinancia su vivienda actual, y una nueva hipoteca excederá el 80% del valor tasado de la propiedad. La clave para tomar una hipoteca convencional sin refinanciamiento de PMI en su hogar cuando tendrá al menos un 20% de capital en el préstamo.

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Esto puede ocurrir ya sea porque el valor de mercado de su casa ha aumentado desde que compró la casa o porque ha pagado el saldo de la hipoteca hasta el punto en que no supera el 80% del valor tasado de la propiedad. De cualquier manera, su nueva hipoteca convencional no requerirá PMI si refinancia en este momento.

¿Debería refinanciar en un préstamo convencional?

Muchas veces, los compradores de viviendas optan por un préstamo FHA más caro porque tiene requisitos de puntaje de crédito más flexibles. Sin embargo, las hipotecas convencionales tienen algunas ventajas sobre los préstamos de la FHA, que incluyen pagos anticipados de MIP y primas de PMI potencialmente más bajas.

Con las hipotecas convencionales, sin embargo, las primas de PMI para las hipotecas de bajo pago varían dependiendo de su puntaje de crédito. En este momento, las primas pueden oscilar entre 0,55% si tiene un puntaje de crédito de al menos 760, a 2,25% para un puntaje de crédito tan bajo como 620.

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Entonces, incluso si no ha acumulado el 20% de capital que necesita para deshacerse por completo de los pagos de PMI, es posible que desee considerar pasar a una hipoteca convencional. Si tiene un puntaje de crédito alto que le reportará una tasa de PMI muy baja, un refinanciamiento puede valer la pena. Pero si tiene un bajo puntaje de crédito, un refinanciamiento podría realmente ensillarlomás grande Pagos de PMI, aumentando sus pagos mensuales de la hipoteca.

Otra opción para evitar el PMI

Todavía hay una forma más de evitar el PMI en un préstamo convencional, y eso es haciendo una combinación de primera / segunda. Ahí es donde toma una nueva primera hipoteca equivalente al 80% del valor de su propiedad, y luego cubre el saldo restante mediante el uso de una segunda hipoteca o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Sin embargo, debe entenderse que la primera / segunda combinación generalmente no es una opción si usted tiene un puntaje crediticio bajo. Esto se debe a que los requisitos de puntaje de crédito para las segundas hipotecas y HELOC son generalmente más altos que para las primeras hipotecas convencionales.

Por lo general, sin embargo, una combinación de refinanciamiento primero / segundo se limitará a una primera hipoteca con un 80% y una segunda hipoteca con un 15% o HELOC. Eso significa que su hipoteca actual no puede exceder el 95% del valor de la propiedad; de lo contrario, tendrá que depositar dinero en efectivo adicional para reducir el saldo del préstamo a ese nivel.

Pero si puede utilizar cualquiera de las estrategias de refinanciación para convertir su hipoteca FHA en una hipoteca convencional sin PMI o PMI más bajo, puede eliminar su hipoteca FHA y el PMI que cobrará durante la vigencia del préstamo.

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