Mi mayor lamento de bienes raíces no fue comprar un condominio de dos habitaciones, dos baños, balcón doble con vistas al edificio Chrysler de Manhattan en 2001. Tenía 24 años y podría haber reducido un 10% la propiedad de $ 760,000 que hoy vale más de $ 2,000,000. Ahora tengo casi 40 años y ya no tengo el deseo de "crecer en deuda" a través del bullicio agresivo. En cambio, me refiero a pagar deudas y simplificar la vida.

Soy un gran entusiasta de los bienes raíces porque solo necesita hacer cuatro cosas para aumentar su riqueza: 1) proponer un anticipo, 2) pagar su hipoteca a tiempo, 3) tratar de no comprar en la parte superior del mercado y 4) ser dueño de su propiedad para siempre. Si haces estas cuatro cosas, estoy seguro de que gracias a la inflación, tu patrimonio neto será más saludable que si acabas de alquilar.

Cuando terminé de refinanciar una de mis propiedades, decidí armar una "tabla de progreso" para ver dónde estoy con esta. Un par de personas mencionaron $ 850,000 es una hipoteca bastante grande. Estoy de acuerdo. Es por eso que he creado un plan de pago acelerado. Me dedico a crear objetivos, crear gráficos, consultar con otros y hacer un seguimiento de mis finanzas para asegurarme de que estoy en el objetivo. Deberías hacer lo mismo. Es muy esclarecedor

Lo que me di cuenta de este último ejercicio es que tal vez paso demasiado tiempo intentando crear riqueza con demasiadas clases de activos diferentes. Si solo me concentro en optimizar esta propiedad en mi cartera, ¡hay una gran posibilidad de que solo pueda convertirme en un multimillonario!

Por qué debería comprar bienes inmuebles

Cuando se trata de construir riqueza, todo el mundo quiere lo simple. Comprender el sector inmobiliario como una inversión es casi tan simple como se puede.

1) Los precios inmobiliarios se mueven en ciclos de 7 a 10 años.

2) Hay un viento de cola natural debido a la inflación.

3) Desea poseer activos reales porque el dinero es solo un medio de intercambio que pierde valor todos los días debido a la inflación.

4) Con la inflación, las rentas suben naturalmente. Si permanece como arrendatario, sus costos siempre subirán más rápido que los costos de un propietario, lo que hace que la jubilación sea un poco más difícil de administrar.

5) A pesar de la inflación, las tasas de interés siguen bajando. Este es el escenario de goldilocks para todos los inversores inmobiliarios que pueden aprovechar refinanciando sus hipotecas u obteniendo tasas hipotecarias bajas sin precedentes a la vez que aumentan los alquileres.

6) Los humanos somos ahorradores indisciplinados y gastadores. Tener una hipoteca te obliga a ahorrar porque cada mes pagas capital.

7) Después de que haya terminado de pagar su propiedad, si lo desea, puede agregar el valor total de la propiedad a su valor neto. Todos deberían hacer este cálculo para ver cuál será su valor neto mínimo.

8) Vivir en su casa no requiere trabajo de inversión. Vivir es solo la vida.

Aquí está mi cuadro de progreso de una propiedad que compré a fines de 2004 por $ 1,525,000. Durante los seis años anteriores, ahorré e invertí entre el 50 y el 75% de mis ingresos después de impuestos para poder liberarme por un día de una carrera insostenible. Las cifras son estimaciones dentro del 10% del valor verdadero / costo.

Análisis de la carta de vivienda

* En 2005, ya he sido un adulto durante 10 años. Perdí la oportunidad de comprar un lugar en Manhattan a los 24 años. A los 26, finalmente compré mi primera propiedad en SF, un condominio de 2/2. El lugar estaba bien, pero me arrepentí de no haber comprado mi máximo potencial porque tenía miedo. Por lo tanto, a los 28 años, ingresé all-in y compré una vivienda unifamiliar por $ 1,525,000 al sacar una hipoteca de $ 1,220,000. Fue una locura tener más de $ 1,600,000 en deuda a una edad tan joven. Pero me sentía optimista sobre mi futuro, acababa de recibir un ascenso en mi empresa. Sin riesgo no hay recompensa.

El costo total de propiedad después de las deducciones fue de aproximadamente $ 4,800, incluidos los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento. Dado que solo puede deducir $ 1,000,000 en deuda hipotecaria, mi objetivo era reducir la hipoteca a $ 1,000,000 antes. Sin embargo, después del pago inicial de $ 305,000, no tenía prácticamente nada en el banco, así que no pagué el capital extra los primeros cinco años. En cambio, mis objetivos inmediatos eran trabajar arduamente en mi trabajo para no ser despedido y reabastecerme en una cuenta de ahorro ahorrando un 70% más de mis ingresos después de impuestos.

¡Si asumes una gran deuda, tu motivación para trabajar duro se disparará desde el techo!

* Hay un costo de oportunidad por hundir $ 305,000 en un pago inicial. En mi caso, solo habría invertido este dinero de anticipo en clases de activos más conservadores, como certificados de depósito, bonos del tesoro o bonos municipales, que arrojarían ~ 4% en ese momento. Así que sí, podría haber ahorrado unos $ 1,000 al mes, pero quería balancearme por las vallas cuando aún era joven. Iba a volarme o a enriquecerme más pronto que tarde.

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* Tuve dos buenos años de apreciación del precio de la propiedad hasta que la crisis financiera se redujo ~ 22% desde el máximo de 2007. Estimé que el valor de mi propiedad disminuyó a $ 1,400,000 - $ 1,450,000 en 2010 porque ese es el valor que pude convencer a la ciudad para que acordara reducir mi factura de impuestos a la propiedad durante varios años. La recesión no se sintió bien, pero no perjudicó mi estilo de vida. Todavía me gustaba vivir en mi casa con un pago fijo. Acabo de bloquear todos los gastos superfluos. ¡Mi vehículo de $ 6,000 llamado Moose fue lo suficientemente bueno! Cuando nunca planeas vender, las devaluaciones no duelen tan mal. nació durante este tiempo de confusión.

* Para mediados de 2011 las cosas comenzaron a recuperarse. El S & P 500 rebotó desde sus mínimos y la gente estaba interesada en comprar propiedades nuevamente. Las tasas de interés disminuyeron, y refinanciaron mi propiedad antes de dejar mi trabajo diario en 2012. 2012 fue el momento en que pensé seriamente en vender mi casa, dado que ya no tenía un ingreso estable de W2 y Facebook acababa de salir a bolsa. Tener una deuda de $ 1,075,000 solo desde esta casa sin tener un trabajo diario era preocupante. Aun así, ¡todo lo que pensé fue en simplificar la vida! Afortunadamente, no vendí porque se produjo una buena corrida de cinco años. En retrospectiva, debería haber comprado más propiedades en 2012.

* En 2015, a pesar de tener más de $ 1,000,000 en capital en una propiedad que valía en $ 2,300,000 en comparación con las estimaciones en línea de $ 2,800,000, aún no pude refinanciar mi hipoteca 5/1 ARM 2.625% porque no tenía dos años de ingresos independientes bajo mi cinturón. Estaba decepcionado, pero estaba convencido de que surgiría otra oportunidad antes de que la tarifa fija se ajustara en junio de 2017.

* En 2016, finalmente refinanciar mi hipoteca a 2.375%. El costo de propiedad se redujo a solo alrededor de $ 3,000 al mes después de las deducciones (el costo de intereses de la hipoteca de $ 1,682, el impuesto a la propiedad de $ 1,600, $ 200 de seguro y $ 200 de mantenimiento). Mientras tanto, el alquiler estimado para la casa ahora oscila entre $ 8,800 y $ 10,000. Es una bendición poder bajar los costos a través de un refinanciamiento y aumentar los alquileres.

* Desafortunadamente, ahora veo que el mercado inmobiliario declina durante los próximos dos años a medida que el crecimiento global se suaviza, las valoraciones de empresas privadas de tecnología / internet disminuyen, los despidos aumentan, más nuevos inventarios de condominios llenan el mercado y la escasez de eventos de liquidez como OPI continúa empleados ilíquidos. Hemos subido demasiado rápido, demasiado pronto. Es hora de una reducción.

* Después de una corrección del 5% al ​​10%, el sector inmobiliario de SF rebota a una tasa de crecimiento razonable del 3% al 5% anual a partir de 2019. La idea es dirigir a los miles de empleados de Uber, Airbnb y Pinterest antes de su Los períodos de bloqueo de IPO han subido.

* Para 2025, planeo pagar por completo la hipoteca original de $ 1,220,000. Siempre he tenido el objetivo de pagar esta propiedad a los 50 años. El costo continuo de poseer esta propiedad se reducirá a alrededor de $ 2,000 al mes después de las deducciones. $ 2,000 sigue siendo en gran medida debido a los impuestos a la propiedad, pero es menos de los $ 10,000 al mes que costaría alquilar la propiedad. Además, tengo la opción de vender.

* Si no hago nada más, esta propiedad solo me hará una pequeña fortuna. Lo necesitaré, porque en 10 años, $ 4 millones podrían ser el nuevo $ 1 millón. Claro, podría haber un gran terremoto, un incendio u otro gran colapso económico entre ahora y 2025 que destruirá mis planes. Gracias a Dios por los seguros y los activos libres de riesgo. Pero si me apego al programa, existe una posibilidad real de que el escenario que he creado en este cuadro se haga realidad. Ahora es tu turno de crear tu propio escenario.

Actualización 2018: Decidí a mediados de 2017 que ya no podía seguir siendo propietario, así que vendí mi casa de alquiler de SF por $ 2,740,000, o 30X de alquiler bruto anual. Obtenía $ 9,000 al mes por el lugar, pero cuando busqué inquilinos durante 45 días, las dos mejores ofertas que obtuve fueron por solo $ 7,500. La afluencia de condominios de lujo de nueva construcción realmente está frenando los precios. Terminé usando $ 500,000 de los $ 1.8 millones en ganancias y compré ofertas financiadas por crowdfunding en la plataforma RealtyShares. Hay propiedades más baratas con rendimientos mucho más altos en el corazón. La administración de inquilinos era demasiado PITA después de que mi hijo nació en abril de 2017. Prefiero ganar dinero 100% pasivamente.

Construcción de riqueza automática

Hice mi apuesta sobre dónde irán los precios inmobiliarios en los próximos 10 años. Ahora es el momento de hacer apuestas en otro lugar con fines de diversificación. Estamos ahora cerca de la parte superior del ciclo de bienes raíces si no lo ha pasado ya en 2018. A menos que planee utilizar mi método de pulverización y rogación para aprovechar los vendedores desesperados con ofertas bajas, ofertar por propiedades obsoletas que originalmente no fueron valuadas o encontrar un solucionador con gran potencial alcista, no recomiendo comprar ahora. En cambio, espere hasta aproximadamente 2018 cuando los agentes y vendedores de bienes raíces ya no estén en negación.

Cuando somos jóvenes, el tiempo está de nuestro lado. Pero una vez que llegamos a la edad madura, el tiempo comienza a convertirse en nuestro enemigo. Perdemos nuestro entusiasmo y energía a medida que envejecemos. Necesitamos tiempo para superar los ciclos. Necesitamos tiempo para construir equidad. Necesitamos tiempo para aprovechar las oportunidades de refinanciación. ¡Todo lo que quiero hacer como un chico de 39 años es relajarme! Una vez que pasamos de los 55 años, se vuelve más difícil justificar la compra de una propiedad porque es posible que se nos muera antes de pagarla.

Ahorre todo lo que pueda, descubra dónde desea vivir durante los próximos 10 años o más y obtenga una inflación prolongada comprando al menos una propiedad tan joven como sea posible. Si no invierte un solo dólar en ninguna otra clase de activos, al menos terminará con una propiedad totalmente pagada dentro de los 30 años para proporcionar cierta seguridad financiera. Si puedes construir un patrimonio neto diversificado, ¡mucho mejor!

Recomendaciones

Invertir quirúrgicamente en bienes raíces: Si no desea pagar constantemente impuestos masivos a la propiedad, no tiene el pago inicial para comprar una propiedad, o no quiere atar su liquidez en bienes inmuebles físicos, eche un vistazo a RealtyShares, una de las propiedades inmobiliarias más grandes. empresas de crowdsourcing hoy. Puede invertir en tratos en todo el país por tan solo $ 5,000. Es libre de explorar

Busque una hipoteca: Consulte las últimas tarifas de hipoteca en línea a través de LendingTree. Tienen una de las mayores redes de prestamistas que compiten por su negocio. Su objetivo debe ser obtener la mayor cantidad posible de ofertas por escrito y luego utilizar las ofertas como palanca para obtener la tasa de interés más baja posible. Las tasas de interés finalmente han comenzado a marcar más alto después de la elección.

Actualizado para 2018 y más allá.

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