5 razones por las que la propiedad de una vivienda puede ser un desastre financiero

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5 razones por las que la propiedad de una vivienda puede ser un desastre financiero
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Anonim

Probablemente estés familiarizado con el guión:

1. Ir a la escuela.

2. Obtenga un trabajo bien pagado.

3. Encuentra un otro significante.

4. Compre una casa juntos.

Vamos a cortarlo allí mismo. El "Sueño Americano" de la propiedad de la vivienda nos es inculcado desde una edad temprana como algo a lo que aspirar. Muchos incluso lo consideran como un derecho de paso a la adultez. Y lo peor de todo, comprar una casa a menudo se considera una decisión financiera sólida.

Es toda una mierda.

Seguí el guión y realmente he salido bastante bien hasta este punto: he estado por encima del agua en las dos casas que he tenido, no he tenido ningún desastre importante (aún, afortunadamente), y me he quedado dentro de mis límites financieros. Lo mejor de todo: en su mayoría he disfrutado la tarea.
Seguí el guión y realmente he salido bastante bien hasta este punto: he estado por encima del agua en las dos casas que he tenido, no he tenido ningún desastre importante (aún, afortunadamente), y me he quedado dentro de mis límites financieros. Lo mejor de todo: en su mayoría he disfrutado la tarea.

Hay muchas buenas razones para comprar una casa, pero hay por lo menos la misma cantidad de problemas, la mayoría de los cuales tienden a estar en el lado financiero de la ecuación. La propiedad de la vivienda, si se ejerce sin precaución, puede llevar a la bancarrota a las familias. No escribo esto desde la perspectiva de alguien que fue quemado en un mal negocio, más bien, alguien que está al tanto de todas las trampas y quiere asegurarse de que entres con los ojos bien abiertos.

1. Tu casa no es una inversión

Comencemos matando el mito más grande de la casa: su hogar no es una inversión. Aquí está el resumen de por qué: el retorno es una mierda. Las "inversiones" son activos en los que invierte dinero y esperan obtener más dinero a cambio. Cuanto más regreses, mejor. Los precios de las viviendas, por naturaleza, se mantienen al nivel de la inflación, pero no la superan. De hecho, durante el último 125 años, el retorno real de los hogares ha sido solo del 69%. Eso es menos del 0.5% por año, en promedio. $ 1 invertido en una casa en 1890 generaría $ 1.69 hoy.

Comparativamente, ¿cuánto le habrían invertido $ 1 en el mercado bursátil en 1890 en dólares ajustados a la inflación real? $ 2,625, ¡o 1,553 veces más!

Eso debería poner un pico en el mito de "una casa es una gran inversión".

2. La propiedad de la vivienda es un dinerario

Solo imaginemos que esos rendimientos anuales de 0.5% son algo que te entusiasma. De lo contrario estarías pasando por alto algunas duras realidades. La tasa de interés hipotecario a 15 o 30 años que estarías pagando para obtener ese rendimiento es aproximadamente 8 veces mayor que esa tasa, lo que ya te empuja a un territorio negativo. Aumente otro 1% para PMI, si no puede alcanzar un 20% de pago inicial, y ya tiene un 4% más en el pozo.

Y esto ni siquiera comienza a tener en cuenta los costos muy reales (y significativos) de todos los siguientes:

  • Impuestos de propiedad
  • mantenimiento del hogar
  • reparaciones en el hogar
  • costos de renovación / actualización
  • seguro de hogar (o un complemento de política general)
  • gastos de servicios públicos
  • responsabilidad

Cuando nos quedamos atrapados en el modo "tengo que comprar", rara vez consideramos el costo total de la propiedad de la vivienda. No deberíamos. Los costos de vivienda promedian el 31% de los ingresos en todos los grupos de ingresos, y hasta el 40% para los grupos de menores ingresos. Eso puede dejar muy poco espacio para la pérdida de ingresos en su presupuesto, y no hay espacio para guardar.

Sí, con suerte puede recuperar parte de su capital cuando vende una casa y el alquiler tiene sus propios costos también, pero generalmente son mucho menos arriesgados, con un menor porcentaje de sus ingresos.

3. La deducción del impuesto hipotecario no vale la pena

A menos que desgloses tus impuestos y tengas grandes deducciones, cualquier desgravación fiscal que obtengas por ser propietario de una casa es una proposición perdedora. ¿Por qué? No puede agregar una deducción de intereses hipotecarios además de una deducción fiscal estándar.

Las deducciones estándar de 2017 y 2018 son:

2017:

  • $ 6,350 para declarantes individuales
  • $ 6,350 para casados, presentando por separado
  • $ 12,700 para las personas casadas que presentan una declaración conjunta
  • $ 9,350 por cabeza de familia

2018:

  • $ 12,000 para declarantes individuales
  • $ 12,000 para casados, presentando por separado
  • $ 24,000 para las personas casadas que presentan una declaración conjunta
  • $ 18,000 por cabeza de familia

En mi artículo de desglose de la deducción de impuestos sobre la hipoteca, destaqué un escenario común en el que podría terminar pagando $ 13,000 (intereses hipotecarios + impuestos a la propiedad) que nunca obtendrá. Con las nuevas matemáticas, publicar la reforma fiscal republicana, las matemáticas ya no funcionan a menos que tenga detalles masivos.

4. La relación precio-precio puede ser demasiado alta, donde vives

Todo posible comprador debe considerar una métrica importante para determinar si tiene sentido alquilar o comprar: la relación precio-alquiler.

La relación precio-alquiler equivale a: precio de venta promedio de la vivienda / (precio promedio de alquiler x 12).

Como regla general:

  • Relación de precio a la renta de 1 a 15 = típicamente mejor para comprar que alquilar
  • Relación precio / alquiler de 16 a 20 = entrar en territorio de compra arriesgado
  • Relación precio / alquiler de 21 o más = mucho mejor para alquilar que comprar

Sin embargo, para que esta medida valga la pena, debes tener en cuenta la cantidad de espacio que realmente necesitas. La mayoría de las casas tienen 3+ dormitorios, mientras que la mayoría de los apartamentos son de 1 a 2 dormitorios. Si puede comprar con menos espacio, saldrá aún más adelante como arrendatario. Como ejemplo extremo, comprar una casa de 3 dormitorios en San Francisco le costará $ 1.5 millones más, mientras que usted podría encontrar un departamento de 1 habitación por menos de $ 2,500 por mes.

El espacio necesario es una gran transición a mi punto final.

5. Compramos más casa de lo que necesitamos, y luego un montón de basura para llenarla

Cuando compramos casas, a menudo pensamos 10, 15 años después en cuanto a la cantidad de espacio que creemos que necesitaremos.Cometí este error común y compré una casa más grande de la necesaria. Las casas más grandes resultan en:

  • mayores costos de hipoteca
  • mayores costos de seguro
  • mayores costos de mantenimiento
  • mayores costos de energía
  • mayores costos de renovación
  • y mayores costos de impuestos a la propiedad

Y los hogares de hoy son más grandes que nunca. El tamaño promedio de vivienda en los Estados Unidos para nuevas construcciones es de 2,392 pies cuadrados en la actualidad, era de 1,660 cuando el Censo comenzó a registrarlo en 1973, ¡un crecimiento del 44%!

Para empeorar las cosas, luego compramos un montón de muebles y decoración para llenar todas esas habitaciones vacías, sin usar. Y luego compre armarios de almacenamiento para almacenar toda la basura inútil y sin uso para dejar espacio a nuevas porquerías. George Carlin dijo una vez: "¡Tu casa es un lugar donde guardar tus cosas mientras sales y obtienes más cosas!". Triste pero cierto.

Por el contrario, reducir el tamaño de su casa podría ser el movimiento financiero más inteligente que pueda hacer.

No estoy diciendo que todos deberían evitar la propiedad de vivienda por completo. Más bien, considere completamente las realidades, los riesgos y las desventajas financieras de tener una casa en lugar de seguir ciegamente la secuencia de comandos.

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