El Gran Debate: Hipoteca a 30 años vs. Hipoteca a 15 años

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El Gran Debate: Hipoteca a 30 años vs. Hipoteca a 15 años
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¿Debería obtener una hipoteca a 30 años o una hipoteca a 15 años? Aquí revisamos los pros y los contras de cada uno para que pueda tomar una decisión informada.

Comprar un nuevo hogar puede ser divertido. Puedes conducir por la ciudad, visitar diferentes hogares y decidir qué funciona mejor para ti. ¿Buscas una hipoteca? Un poco menos divertido.
Comprar un nuevo hogar puede ser divertido. Puedes conducir por la ciudad, visitar diferentes hogares y decidir qué funciona mejor para ti. ¿Buscas una hipoteca? Un poco menos divertido.

Pero, aún así, es lo que debe hacer si quiere asegurarse de obtener la mejor oferta posible para su hipoteca. El proceso de compra incluye muchas opciones diferentes. Tendrá que elegir un prestamista, decidir el monto de su anticipo y elegir si desea o no comprar puntos. Pero una de las elecciones más importantes que hará es en el plazo de su hipoteca.

El término es cuánto tiempo pagará con la hipoteca si no realiza ningún pago adicional. Mientras que los prestamistas ofrecen muchos términos diferentes, los más comunes siguen siendo los antiguos: 15 años y 30 años.

Algunos compradores de vivienda (o aquellos que buscan refinanciar) ven el interés en una hipoteca a 15 años y suponen que ese es el camino a seguir. Después de todo, ¿quién? no lo haría ¿Quiere hacer un pago de su hipoteca por 15 años menos?

Pero luego ven el pago de la hipoteca más alta y piensan: "Espera, tal vez esto no es lo que quiero hacer."

En realidad, ambas opciones tienen ventajas y desventajas. Vamos a dejarlos aquí. Luego hablaremos de algunas situaciones en las que cada opción podría ser adecuada.

Pros y contras de las hipotecas a 30 años

El gobierno federal estandarizó la hipoteca a 30 años durante la Gran Depresión. La idea era que los prestatarios pagarían su hipoteca antes de la jubilación cuando desapareciera su potencial de ingresos.

Estas hipotecas siguen siendo la norma para la mayoría de los compradores de viviendas. Sin embargo, siempre han tenido algunas desventajas. Y esas desventajas se han incrementado a medida que la vivienda se ha vuelto proporcionalmente más costosa y los propietarios han dejado de permanecer en una sola casa durante más de 30 años.

Ventajas de las hipotecas a 30 años

Es seguro y predecible

La razón principal por la que las hipotecas a 30 años son populares es que son seguras y predecibles para los compradores de viviendas. Cuando pague su casa por más de 30 años, generalmente tendrá un pago menor. Esto hace que sea más fácil enfrentar oleadas de confusión económica, pérdida de empleos, problemas médicos y otros problemas financieros inesperados sin poner en riesgo su hogar.

Ata menos de su presupuesto

Dependiendo del tamaño de su hipoteca y la diferencia de la tasa de interés, una hipoteca a 30 años podría costar significativamente menos por mes que una opción de 15 años. Esto juega en la primera ventaja de una hipoteca a 30 años. Son más baratos por mes, lo que facilita la reducción de su pago.

Es posible que pueda pedir prestado más

Su proporción de deuda a ingresos es uno de los principales factores que los prestamistas utilizan para determinar cuánto prestarle. Esto significa cuánto paga en deuda cada mes frente a la cantidad de ingresos que aporta. Dado que el pago de una hipoteca a 30 años es relativamente más pequeño, tiene más margen de maniobra y es probable que pueda pagar una hipoteca más grande. Esto puede llevarlo a una casa más grande y más agradable oa un hogar en un área más costosa.

Los inversores pueden trabajarlo en su beneficio

Las tasas de interés hipotecarias aún son bastante bajas en estos días. Digamos que obtienes una tasa de interés hipotecario del 5%, pero podrías ganar un promedio de 8% mediante la inversión. Puede invertir el dinero que ahorra cada mes bloqueando un pago de hipoteca más bajo. Con el tiempo, podría ganar fácilmente el interés adicional que está pagando en su hipoteca.

Siempre puedes pagarlo más rápido

Con la flexibilidad presupuestaria adicional de una hipoteca a 30 años, siempre puede optar por realizar pagos adicionales. Si ingresas algo de dinero extra o consigues un aumento, coloca el dinero en los pagos de tu hipoteca. Lo pagará más rápido y pagará mucho menos interés con el tiempo. Pero si tu no lo hagas tiene dinero extra, no está bloqueado en ese monto de pago mayor.

Desventajas de las hipotecas a 30 años

Las tasas de interés son más altas

Los términos más largos de la hipoteca representan un riesgo relativamente mayor para los prestamistas. Eso significa que cobrarán intereses más altos en una hipoteca a 30 años frente a una hipoteca a 15 años. A veces la diferencia es significativa.

Al momento de escribir estas líneas en agosto de 2017, podría obtener una hipoteca a 30 años de una hipoteca de $ 100,000 por aproximadamente 4.288% con una calificación crediticia decente. Una hipoteca a 15 años costaría más como 3.555%. Eso no parece una gran diferencia, pero más adelante veremos exactamente lo que eso significa.

Para conocer las tasas actuales, consulte esta tabla:

Cuesta mucho de interés en el tiempo

Una vez más, vamos a hacer los cálculos sobre esto en algunos ejemplos a continuación. Pero sepa que la tasa de interés más alta que se extiende en un período de pago que es dos veces más largo significa que las hipotecas a 30 años cuestan mucho en interés. No es inusual pagar el doble de la cantidad de capital original en el momento en que finaliza el plazo de la hipoteca.

Estás atascado con los pagos de la hipoteca por más tiempo

Incluso si realiza pagos adicionales en su hipoteca a 30 años, probablemente no lo pague 15 años antes. Así que te quedarás atrapado haciendo esos pagos mínimos de hipoteca por hasta el doble de tiempo. Si tienes menos de 30 años desde la jubilación, ¡esto podría ser un problema grave!

Es más probable que pagues tarifas adicionales

Nuevamente, recuerde que las hipotecas a 30 años son más riesgosas para los inversores.Muchos están respaldados por el gobierno para brindar a los prestamistas cierta tranquilidad adicional. Debido a este riesgo adicional y la necesidad de más respaldo, estos préstamos a menudo vienen con tarifas adicionales, ya sea por adelantado o pagados mensualmente. Eso puede afectar parte de la diferencia de pago mensual entre una hipoteca de 15 y 30 años.

Lleva mucho más tiempo construir equidad

Con una hipoteca a 30 años, tomará mucho más tiempo para que disminuya el capital de su préstamo. Pagos más pequeños y una tasa de interés más alta significan que menos de su pago va al principal cada mes. Esto puede ser especialmente problemático si planea vender la casa en el futuro cercano, ya que le llevará más tiempo obtener ganancias en el hogar. Dependiendo de su monto de anticipo, esto también puede significar que usted paga un seguro hipotecario privado (PMI) por mucho más tiempo.

Pros y contras de las hipotecas a 15 años

Aunque la mayoría de los consumidores aún opta por una hipoteca a 30 años, la opción de 15 años es popular entre los conocedores financieros. Esto puede ser especialmente cierto si usted vive en un área con opciones de vivienda más asequibles. Cuando no gasta una fortuna en vivienda, puede permitirse más fácilmente aprovechar un plazo de hipoteca más corto.

¿Te preguntas qué tiene de bueno una hipoteca de 15 años? O por qué en el mundo alguien no lo haría aprovechar esta opción? Aquí están sus pros y contras:

Ventajas de las hipotecas a 15 años

Tienen una tasa de interés más baja

Como mencioné en el ejemplo anterior, las tasas hipotecarias a 15 años son inferiores a las tasas a 30 años. La diferencia puede no parecer mucho. Pero veremos en un momento cómo un punto porcentual puede tener un gran impacto con el tiempo.

Ahorrarás mucho interés con el tiempo

Esta es una especie de pan comido, pero aún necesita ser dicho. Porque una hipoteca a 15 años tiene un interés menor para empezar y se paga más rápido, ahorrará un montón de intereses. Esto es, por supuesto, si solo realiza los pagos mínimos a lo largo del tiempo. Nuevamente, los ejemplos están por venir.

Pagará su principal más rápidamente

Como paga menos intereses y realiza pagos más grandes, acumulará capital en su hogar mucho más rápidamente. Esto puede ser útil si comenzó con un pago inicial bajo. Puede acumular un 80 por ciento de capital y deshacerse de esos molestos pagos de PMI mucho más rápidamente. Crear equidad más rápidamente es especialmente útil si planea mudarse en los próximos años.

Estará libre de hipotecas 15 años o más antes

Obviamente, hay algo que decir para estar libre de hipotecas antes, incluso sin hacer pagos adicionales. Claro, tal vez no ahorre tanto para la jubilación mientras paga su hipoteca. Eso significa que se perderá el valor de los pagos de interés de algunos años. Sin embargo, fácilmente podría estar libre de hipotecas décadas antes de la jubilación, lo cual es una gran ventaja.

Desventajas de las hipotecas a 15 años

Van a atar más de su presupuesto mensual

Con su pago más alto, las hipotecas a 15 años pueden ser relativamente más riesgosas. En caso de inestabilidad financiera, puede que le resulte más difícil pagar su hipoteca. E incluso cuando se encuentre financieramente estable, el pago de la hipoteca requerirá más dinero que podría dedicar a otros elementos, como ahorrar, invertir o pagar deudas con intereses más altos.

Por lo tanto, tendrá menos sobra para ahorrar o invertir

Si de lo contrario está en buena forma con la deuda, la principal desventaja de un pago hipotecario más grande es que no tendrá tanto para invertir. Como señalamos anteriormente, con tasas de interés tan bajas, invertir dinero extra puede ser una mejor opción que pagar su hipoteca más rápidamente.

Es probable que tenga que comprar una casa menos costosa

Dado que sus pagos serán más altos, se le excluirán de las opciones hipotecarias más caras. Esto significa que tendrá que realizar un pago inicial más grande a la mesa, o terminará en una casa menos costosa.

Ejemplos de interés a través del tiempo y amortización

Los puntos anteriores pueden parecer abstractos hasta que los veas en acción. Así que veamos cómo las diferencias en los pagos, los montos de intereses y la amortización funcionan a lo largo del tiempo con hipotecas de 15 y 30 años.

Nota: Para los propósitos de este ejemplo, estamos usando tasas de interés estimadas de nuestra calculadora de tasas hipotecarias. Estos ejemplos son para un consumidor con una tasa de crédito de 700-719 y están vigentes a partir del 16 de agosto de 2017. Su situación puede variar.

Diferencias de pago

Primero, veamos qué tan grande es la diferencia en los pagos entre estas dos opciones. Usaremos dos escenarios a lo largo de esta sección, solo para mantener las cosas consistentes. Una es por una hipoteca de $ 150,000, y la otra es por una hipoteca de $ 300,000.

En una hipoteca de $ 150,000, usted, el comprador de la vivienda ejemplo, podría esperar pagar alrededor del 3,808% de interés en una hipoteca a 30 años. Esto lleva a un pago de $ 913 por mes (sin incluir impuestos a la propiedad o seguro). En una hipoteca a 15 años, el comprador pagaría 3.486% de interés con un pago de $ 1,054 por mes.

Esa es una diferencia de pago de solo $ 141 por mes.

Sin embargo, las diferencias se amplifican en una hipoteca más grande. En la hipoteca de $ 300,000, el comprador de la casa podría esperar pagar un interés de 4.408% sobre una hipoteca a 30 años. Eso es un pago de $ 1,607. En una hipoteca a 15 años, el interés cae a 3.422%, pero el pago se dispara a $ 2.108.

Esa es una diferencia de pago de $ 501 por mes.

Diferencias de interés a lo largo del tiempo

No solo los pagos difieren entre estas dos opciones, sino que el interés total que pagará en el tiempo también difiere drásticamente.Esto es lo que puede esperar de estas cuatro opciones de préstamo si realiza solo pagos mínimos, usando esta calculadora:

Término hipotecario Director original Tasa de interés Interés total
30 años $150,000 3.81% $101,924
15 años $150,000 3.49% $42,885
30 años $300,000 4.41% $224,459
15 años $300,000 3.42% $83,918

Diferencias en Amortización

Amortización es la forma en que se paga un préstamo en un plan de pago establecido con una tasa de interés fija. A medida que su préstamo se amortice, acumulará capital en su casa. Eso significa que posee un mayor porcentaje de su hogar, en comparación con lo que el banco "posee" a través de su hipoteca.

En cada uno de estos ejemplos, supondremos que pone un 10 por ciento de su casa, lo que significa que comienza con una equidad del 10 por ciento. Utilizaremos las cantidades exactas de la hipoteca y el interés de los ejemplos anteriores. Revisaremos el saldo principal del préstamo después de uno, tres, cinco y diez años. Consulte la tabla a continuación para ver los resultados, que son de esta calculadora *:

Término hipotecario Director original Balance a un año Equilibrio a los tres años Balance a los cinco años Balance a los diez años
30 años $150,000 $146,101 $140,220 $133,890 $115,756
15 años $150,000 $138,944 $122,377 $104,614 $54,392
30 años $300,000 $292,969 $282,266 $270,578 $236,433
15 años $300,000 $277,773 $244,506 $208,888 $108,433

* Nota: eliminamos los cálculos de PMI, impuesto a la propiedad, HOA y seguro de propietarios del cálculo, solo con fines de simplificación.

Algunos escenarios

Ahora que ha visto cómo funcionan estos escenarios, es probable que tenga una mejor idea de qué opción de hipoteca sería la mejor para sus necesidades. Pero echemos un vistazo a algunas situaciones específicas que también podrían afectar su decisión final.

Muchas otras deudas

Si tiene muchas otras deudas, ya estará limitado en su capacidad para obtener una hipoteca. Como mencioné anteriormente, los prestamistas miran sus pagos de deuda mensuales mínimos totales contra su ingreso total. Si esa proporción es demasiado alta, generalmente superior al 30 por ciento, incluido el nuevo pago de la hipoteca, puede que no tenga suerte para obtener un préstamo.

Pero en algunos casos, tiene sentido comprar, incluso mientras intenta pagar otras deudas. Por ejemplo, si la propiedad de la vivienda es significativamente más barata que el alquiler en su área, la compra podría ponerlo en mejores condiciones financieras.

Sin embargo, va a necesitar el pago de hipoteca más pequeño posible. En este caso, es mejor que encuentres la casa más barata que funcione para ti. Obtenga una hipoteca más pequeña y financie la casa por 30 años.

Use el dinero que habrá ahorrado para pagar sus deudas con intereses más altos. Luego, puede considerar realizar pagos adicionales o refinanciar una hipoteca a 15 años una vez que se haya salido de sus deudas. Esto es especialmente beneficioso ya que las tasas de interés hipotecarias se mantienen bajas.

Planes para moverse en el futuro cercano

Si crees que te mudarás en los próximos tres a cinco años, comprar una casa puede no ser la mejor opción para empezar. Pero tal vez se convierta en una buena elección en su situación.

Sin embargo, si desea ganar dinero en su casa cuando se mude en un período corto, deberá hacer una de estas tres cosas:

  1. Coloque un pago inicial más grande. Un pago inicial más grande significa que comienza con más equidad en su hogar. Esto hace que sea más improbable que esté bajo el agua cuando venda en unos años.
  2. Saque una hipoteca a corto plazo. Como viste en el ejemplo a continuación, construirás equidad en tu casa significativamente más rápido con una hipoteca de 15 años. Esto puede hacer que sea mucho más fácil salir de la casa dentro de tres a cinco años sin perder dinero.
  3. Compre en un área de valor creciente. Esta es una propuesta más arriesgada y que depende en parte de la casualidad. Pero si compra una casa en un área donde el valor de la vivienda aumenta rápidamente, podría tener más equidad en su casa de cualquier manera. Esto no se debe a pagar solo su hipoteca, sino porque la casa podría valer mucho más cuando decida vender.

Un monto de hipoteca más grande

Como puede ver, las diferencias hipotecarias a 30 años frente a las de 15 años se amplifican con un capital inicial más grande. Si tiene una hipoteca más grande, tendrá que hacer los cálculos cuidadosamente. Y esta situación es menos cortante y seca.

Ese extra de $ 500 por mes es mucho, y podría invertirlo para ganar el interés adicional que pagará en un plazo de hipoteca más largo. Pero la acumulación más rápida de capital en este préstamo también podría ser muy beneficiosa, dependiendo de sus circunstancias.

Aquí, el factor más importante es la hipoteca que puede pagar. Si puede pagar fácilmente el pago de la hipoteca a 15 años, incluso si tiene dificultades financieras, puede optar por hacerlo. O tal vez dividas la diferencia. Tome el pago más pequeño en la hipoteca a 30 años. Luego divida los $ 500 que ahorró entre invertir y pagar su hipoteca un poco más rápido.

Instalarse en el largo plazo

¿Qué pasa si es probable que te instales en esta casa durante los próximos diez años o más? En este caso, es más una cuestión de preferencias.

Tiene tiempo para acumular capital, por lo que puede optar por una hipoteca a 30 años y ahorrar o invertir la diferencia. O tal vez este pago más pequeño solo le brinde flexibilidad presupuestaria. Siempre puede hacer pagos adicionales de la hipoteca cuando tenga el dinero, pero no se encerrará en la tasa de pago más alta.

Por otro lado, tener una casa libre y clara en 15 años es una idea atractiva. Esto puede ser especialmente cierto si planea permanecer en el hogar hasta que se jubile o hasta se jubile. Solo asegúrese de que pueda manejar el monto de pago más grande, pase lo que pase.

La línea de fondo

Como con todas las finanzas personales, esta es una pregunta muy personal. Ninguna de las opciones es inherentemente mejor que la otra.Lo mejor que puede hacer es determinar cuáles son sus opciones de hipoteca y usar las calculadoras vinculadas anteriormente para calcular los números para su escenario. Luego, estará equipado con el conocimiento que necesita para tomar esta importante decisión de compra de una vivienda.

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